재건축·재개발 주의사항 (임장, 현금청산, 입주권, 취득세, 분양신청 등)

 

이번 포스팅에서는 재건축·재개발 정비구역 투자 시 주의할 점에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

1. 정비구역 임장 시 주의사항

정비구역 내 부동산뿐만 아니라 모든 부동산을 구입하기 전에는 반드시 현장답사를 하고 구매여부를 신중하게 결정해야 합니다.

 

정비구역 방문

먼저 임장 시 대중교통을 이용하여 지하철부터 해당 지역까지 도보로 얼마나 걸리는지 확인하는 것이 좋습니다. 특히 재개발 구역은 언덕인 경우도 많은데, 지도에서는 10분 거리지만, 실제로는 15분 이상 걸리는 경우도 많이 있습니다. 이것은 현장에서만 확인할 수 있는 정보입니다.

 

정비구역의 좁은 골목길을 다니며 단독주택인지 다세대주택인지 잘 파악해 두는 것도 중요합니다. 이유는 구역 내에 가장 많은 유형의 주택을 소유한 이들의 의견이 조합에 반영될 확률이 높기 때문입니다.

 

그리고 종교시설이나 상가가 얼마나 많은지 파악해야 합니다. 종교시설은 대체시설 또는 높은 이전비를 요구하는 경우가 많아 조합에 부담이 되는 경우가 많다고 합니다. 또한, 상가는 감정평가를 할 때 권리금을 인정하지 않아 이주할 때 장애가 될 수 있다고 합니다.

 

 

중개사무소 방문

정비구역 현장에 가서 3군데 이상 중개사무소를 방문하는 것이 좋다고 합니다. 아파트 중개와 다르게 정말 좋은 정비구역 매물은 공동중개를 하지 않는 편이기 때문에 여러 중개소를 방문해 매물을 비교하고 다양한 정보를 듣는 것이 좋습니다.

 

그리고 미리 전화 예약을 했던 곳과 걷다가 발견하는 오래된 부동산 중개사무소에 들어가서 확인하시는 것도 추천합니다. 허름해 보이는 부동산 중개사무소는 해당 지역에서 오랫동안 영업해 온 곳이기 때문에 주민들과의 유대관계가 돈독하고, 원조합원의 매물을 많이 보유하고 있을 가능성이 높다고 합니다.

 

부동산 중개사무소에 방문할 때는 미리 전화하여 본인의 투자금과 매물의 크기를 알려주고 "확실히 살 사람이다"라는 이미지를 심어주는 것이 좋은데, 이렇게 하면 중개사무소에서 미리 준비를 잘 해두기 때문에 좋은 물건을 소개받을 수 있는 환경을 만들어 준다고 합니다. 

 

부동산 중개사무소에 방문한 뒤에는 먼저 현장에서만 얻을 수 있는 정보를 우선 물어보고, 다음과 같은 정비사업과 관련된 자세한 내용들을 물어봅니다.

정비사업 진행 단계
주민들의 호응 정도
이주할 때까지 남은 예상 기간
총세대수 대비 조합원 비율
최근 프리미엄과 가격의 흐름
매물 유형별 프리미엄 차이
예상 조합원분양가
예상 일반분양가
평형별 세대수
조합원 혜택
이주비 대출 조건
인근 신축 시세
입주 시 예상 가격
관리처분계획총회 책자 등

 

마지막으로 현재 나와 있는 각 매물들에 대한 정보를 듣고 비교하여 수익성 여부를 중점적으로 분석하고, 해당 정보들을 틈틈이 메모해 둡니다.

 

 

조합사무실 방문

해당 정비구역의 사업 진행 상황이나 향후 계획을 듣기 위해서는 반드시 조합 사무실을 방문해야 합니다. 공인중개사와 조합에서 말하는 정보가 다를 때도 있기 때문에 두 군데 다 방문해서 체크하는 것이 좋고, 파악해야 할 정보는 다음과 같습니다.

예상 비례율
사업 단계별 예상 시기
예상 일반분양가
예상 조합원분양가
비대위 활동 상황
현재 진행 단계
향후 일정 및 계획
이주비 및 이사비 파악 등

 

그리고 조합 관계자와의 면담을 통해 해당 사업 진행에 대한 의지를 파악하는 것도 필요합니다. 조합은 진행 속도나 이주시점 등을 보수적으로 말하는 경향이 있고, 공인중개사들은 재개발 매물 중개를 위해서 더 적극적으로 말하는 경향이 있기 때문에 양쪽의 의견들을 종합해서 합리적으로 판단할 필요가 있습니다.

 

 

 

임장 한마디

정비구역 임장 활동을 하면서 조사했던 여러 내용들을 잘 기록해 두는 것도 매우 중요합니다. 조합에서 들었던 이야기, 공인중개사가 제공한 정보, 현장 사진 등을 틈틈이 메모하고, 나중에 집에 와서 엑셀파일 등에 정보들을 꼼꼼히 정리해 두는 것이 좋습니다. 이렇게 정리를 잘해놔야 관심 있는 정비구역 매물의 수익성을 잘 파악하여 해당 매물의 구매 여부를 정확히 판단할 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 물딱지, 현금청산이란 무엇인가

물딱지란 재건축·재개발 지역 내 부동산 매수 시 입주권이 나오지 않는 물건을 말합니다. 재건축·재개발 지역에 투자를 생각하신다면 물딱지에 대해서 알고 계셔야 하는데, 일반적으로 재건축·재개발 지역 내 주택이나 토지를 매수하면 당연히 입주권을 받는 것으로 생각하지만, 일정 조건을 충족하지 못하면 입주권을 받을 수가 없다고 합니다.
 
현금청산이란 재건축·재개발 지역 내 부동산을 가지고 있지만, 나중에 신축 아파트로 분양받을 수 있는 자격이 안 돼서 조합으로부터 현금으로 돌려받는 것을 말합니다.

 

 

 

 

3. 현금청산을 당하게 되는 주된 이유

1) 만약 조합이 정한 분양신청기간에 조합원 분양신청을 하지 않으면 입주권을 받지 못하는데, 간혹 실수로 분양신청을 못하면 현금청산을 당하게 됩니다.

2) 매수자가 정비사업 구역 내 다주택 소유자(1인 다물권자 or 1세대 다물권자)의 주택 한 채를 일정한 시점(일반적으로 조합설립인가) 이후 실수로 매수했을 경우에는, 하나의 입주권을 매도자와 매수자가 함께 공유하게 됩니다. 이때 분양신청 전까지 협의가 되지 않아 분양신청을 하지 못하면 현금청산을 당할 수도 있습니다.

3) 권리산정기준일 이후 전환대 다세대 주택을 매입했을 경우, 입주권이 나오지 않고 현금청산됩니다. 권리산정기준일은 재개발 사업지마다 차이가 있기 때문에 각 지역별로 확인해봐야 합니다.

4) 권리산정기준일 이후 신축된 다세대 주택은 입주권을 받지 못하고 현금청산을 당하게 됩니다.

 

 

 

 

4. 정비구역 내 다주택 매도 시기

원칙적으로 동일한 재개발 지역 내에서 한 사람이 여러 채의 주택을 소유하고 있더라도 입주권은 세대당 한 개만 받을 수 있습니다. 예외로 권리가액에 따라 1+1 분양을 받을 수 있는 경우도 있다고 합니다. 하지만 한 채에 60제곱미터 이하의 주택만을 분양받을 수 있고, 이것도 3년간 전매를 하지 못한다는 페널티가 있습니다.
 
재개발 지역 내 다주택 소유자의 입장에서 갑자기 재건축·재개발이 된다고 하면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

1) 조합설립인가 전
다주택 소유자는 조합설립인가 전에 주택을 매도·정리하여 1~2채만 남겨놓거나 1+1 분양이 가능한 수준으로 맞춰두는 것이 좋습니다. 예를 들어, 상가주택이라면 주택 부분은 아파트로 분양이 가능하고, 상가 부분은 상가로 분양이 가능하므로 참고하시기 바랍니다.

2) 조합설립인가 후
다주택 세대라면 조합설립인가 이후에도 분양신청이 시작되기 전까지는 세대 분리를 하면 세대별로 입주권을 받을 수 있다고 합니다. 이때 세대 분리는 주민등록상 세대 분리뿐만 아니라 실제 거주지까지 분리되어 있는 것을 말합니다. 하지만 이와 관련하여 조합설립인가 전까지 세대 분리를 끝내야 한다는 해석도 존재하기 때문에 조합설립인가 전에 미리 세대를 분리해 두는 것이 안전할 것으로 생각됩니다. (상황에 따라 법 해석이 다릅니다.)

결론은 재개발 지역 내 다주택 소유자는 1개 입주권 또는 1+1 입주권을 염두에 두고, 조합설립인가 전에 1~3채만 남기고 전부 매도하거나, 1+1 분양이 가능한 수준으로 맞춰두거나, 세대분리를 미리 해두는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

5. 정비구역 내 빌라 투자 주의할 점

재개발 구역 내 다세대 주택(빌라) 투자를 진행하는 이유는 아마 입주권을 취득하기 위해서입니다. 이때 반드시 등기부등본, 건축물대장을 확인해봐야 하는데, 그 이유를 알아봅시다.

 

권리산정일 이후 전환된 다세대 주택

권리산정기준일 이후 전환된 다세대 주택(지분 쪼개기)은 입주권 1개만 나오고, 세대별로 입주권이 안나지 않습니다.

권리산정기준일은 재개발 사업지마다 차이가 있기 때문에 각 지역별로 확인해봐야 합니다. 거래하려는 물건이 원래부터 다세대주택으로 신축된 것인지, 아니면 중간에 다세대 주택으로 전환된 것인지 반드시 확인이 필요합니다.

이때 확인하는 방법은 건축물대장에서 변동사항 부분을 보시면 알 수 있습니다. 여기에 '신축으로 신규 작성'이라는 문구가 있으면 원래부터 다세대주택으로 지어진 것이며, '다세대주택으로 전환'이라고 되어 있다면 다가구(단독) 주택에서 다세대 주택으로 전환된 것이라고 보시면 됩니다.

 

 

권리산정일 이후 신축된 다세대 주택

권리산정기준일 이후 신축된 다세대 주택은 입주권을 받지 못하고 전부 현금청산을 당할 수 있습니다.

재개발 사업이 진행되고 있는 구역에서 권리산정기준일 이후에 신축한 다세대 빌라가 생긴다면, 이것은 하나의 큰 걸림돌로 사업성이 떨어져 공사기간이 길어질 수 있습니다.

그래서 이와 같은 상황을 미리 예방하고자 2010년 7월 15일에 조례를 변경하여 권리산정기준일 이후에 신축된 다세대 주택에서는 입주권이 나오지 않게 변경했습니다.

 

 

조합설립인가 이후 다주택자 주택

한 세대당 한 개의 입주권을 받는 것이 원칙입니다. 그래서 조합설립인가 이후 해당 재개발 구역 내 여러 채를 소유한 다주택자 주택을 매수하게 되면, 매도자인 다주택자와 입주권 한 개를 공유하거나, 혹시 협의가 안되면 현금청산을 당할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

원칙적으로 재개발 한 구역 안에서 여러 채를 한 사람(한 세대)이 소유하고 있더라도 하나의 입주권만 받을 수 있습니다. 그래서 여러 채의 주택을 가지고 있는 매도인이 그중 한 채를 조합설립인가 이후 팔았다면, 원칙적으로 매도인과 매수인은 하나의 입주권을 공유하게 됩니다. 예외로 1+1 분양 대상이라고 해도 2채에 대한 입주권을 매도인과 매수인이 공유하는 것이고, 각각 한 채씩 분리해서 입주권을 받는 것은 불가능하다고 합니다.

부동산 매수 시에는 반드시 매도자의 주민등록등본(초본)도 떼어보고 중개인 및 조합에서 입주권이 나오는 매물인지 확실히 확인해봐야 합니다.

 

이를 예방하기 위해서 반드시 재개발 구역의 권리산정기준일이 언제인지, 등기부등본과 건축물대장을 확인해서 언제 전환된 다세대 주택인지, 언제 신축된 주택인지 확인해봐야 합니다. 그리고 해당 재개발 구역이 조합인가설립가 되었는지, 해당 부동산이 다주택자 물건인지, 입주권이 나오는 물건인지 조합원, 지자체 등에 반드시 문의하고 확인하셔야 합니다.

 

 

 

 

6. 조합원입주권 변환 시기

재개발·재건축에서 종전주택의 취득이냐, 입주권의 취득이냐에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 이번에는 재개발·재건축 종전주택에서 조합원입주권으로 바뀌는 시기는 언제인지 말씀드리겠습니다.

 

재개발·재건축 진행 과정

입주권을 말씀드리기에 앞서 정비사업의 기본적인 진행 과정을 먼저 알아야 합니다. 재개발·재건축 절차를 요약하면 ①정비구역 지정, ②조합설립인가, ③사업시행인가, ④관리처분계획인가, ⑤이주, ⑥철거, ⑦건설공사, ⑧준공, ⑨이전고시 순서입니다. 

재개발 절차, 진행 과정을 알아봅시다

이 중에서 관리처분절차가 있는데, 관리처분은 사업시행구역 안에 있는 종전부동산의 소유권과 이외의 권리를 재개발·재건축 사업으로 조성된 토지와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 절차를 말합니다.

 

 

입주권으로 바뀌는 시기

구분		입주권으로 변경되는 시기
도시 및 주거환경정비법	재건축 사업	관리처분계획인가일 (05.05.31 이후)
	재개발 사업
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법	소규모 재건축사업	사업시행계획인가일 (18.02.09 이후)
	자율주택정비사업	사업시행계획인가일 (22.01.01 이후)
	가로주택정비사업
	소규모 재개발사업
주택법	지역주택조합	사업계획승인일 (21.01.01 이후)
	리모델링	조합원입주권으로서 세제혜택 없음 1) 보유세 : 공사기간 중 부담 2) 양도세 : 관련 규정 적용 없음

관리처분계획인가

관리처분은 계획을 수립하여 관할관청의 인가를 받아야 비로소 효력이 있습니다. 소득세법에서는 일반적으로 부동산이 입주권으로 변환되는 시기를 관리처분계획인가일로 봅니다. 그리고 입주권이 다시 부동산(신축아파트)으로 변환되는 시기를 준공일(사용승인일)이라고 합니다. 

 

그런데 현재는 부동산이 입주권으로 변환되는 시기가 무조건 관리처분계획인가일이지만, 05.05.30 이전에는 사업시행인가일이었다고 하니 참고 바랍니다.

 

사업시행계획인가

소득세법에서는 "도시 및 주거환경정비법"에 따른 재개발·재건축의 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주권 외에도 "빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법"에 따른소규모 재건축사업의사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주권도 동일하게 취급하고 있습니다. 2022.01.01 이후부터 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 및 소규모 재개발사업의 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주권도 동일하게 취급합니다.

 

 

 

 

7. 주택 취득세 vs 입주권 취득세

주택 취득세

구분	현행규정 (20.08.12 이후)
	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8% (일시적 2주택 제외)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%
법인

※ 주택은 지방교육세(0.1%)를 취득세와 함께 납부해야 하고, 전용면적이 85m 2를 초과하는 주택은 지방교육세(0.1%) + 농특세(0.2%)도 취득세와 함께 납부해야 합니다.

 

 

입주권 취득세

구분	멸실 후 토지분 취득세	완공 후 주택분 취득세
정비구역	재개발 or 재건축	재개발	재개발 or 재건축
조합원	승계조합원	원조합원	승계조합원 or 원조합원
신축면적	면적 무관	85m2 이하	85m2 이하	85m2 이상
취득세	4%	0%	2.8%	2.8%
농특세	0.2%	0%	0%	0.2%
지방교육세	0.4%	0%	0.16%	0.16%
합계	4.6%	0%	2.96%	3.16%

※ 조합원입주권은 두 번 나눠서 취득세를 납부합니다. 먼저 멸실 후 토지분 취득세를 먼저 납부하고, 완공 후 주택분 취득세를 납부합니다. 하지만 재개발 원조합원이 85m 2 이하의 주택을 받을 수 있는 입주권을 가지고 있다면, 완공 후 주택분 취득세는 면제입니다.

 

 

주택 vs 입주권 비교

	주택	입주권
진행단계	멸실 전	멸실 후	완공 후
취득유형	주택	토지분 납부	주택분 납부
취득세율	1~12%	4%	0~2.8%
합계	1~12%	4~6.8%

※ 지방교육세 및 농어촌특별세 계산 미포함

 

 

정비구역 취득세 한마디

만약 4 주택 이상의 다주택자가 정비구역에서 85m2 이하를 받을 수 있는 물건에 투자한다면, 멸실 전 부동산을 취득하는 것보다 멸실 후 입주권을 취득하는 것이 취득세 측면에서 더 이익입니다.

 

반면에 무주택자가 정비구역에서 85m2 이하를 받을 수 있는 물건에 투자한다면, 멸실 전 부동산을 취득하는 것이 취득세 측면에서 더 이익이라고 할 수 있습니다.

 

멸실 전 종전주택으로 취득할지, 멸실 후 입주권으로 취득할지는 본인의 상황과 정비구역의 사업 현황을 잘 파악하여 투자해야 합니다. 재개발·재건축과 관련된 취득세는 다주택 유무 및 종전주택의 취득이냐 입주권의 취득이냐에 따라 차이가 많이 납니다.

 

 

 

 

8. 정해진 기간 내 조합원 분양신청 필수

조합원 분양신청 안 하면 현금청산

정비구역 조합원의 가장 큰 권리는 신축 아파트를 분양받을 권리입니다. 만약 조합이 정한 분양신청기간에 조합원 분양신청을 하지 않으면 입주권을 받지 못하는데, 간혹 실수로 분양신청을 못하면 현금청산을 당하게 됩니다. 

 

문제는 현금청산되면 입주권을 받을 경우보다 손해를 볼 가능성이 크다는 것입니다. 특히 집값이 크게 상승하는 경우에는 더 그렇습니다. 만약 분양신청을 하지 못하면 현금청산이 되는데, 이때 현금청산금은 과거 시점으로 고정된 감정평가로 진행하기 때문입니다.

 

재건축은 보통 분양신청기간 만료일의 다음날을 기준으로 감정평가를 하고, 재개발의 경우에는 사업시행인가고시일을 기준으로 감정평가를 진행한다고 합니다.

 

 

반드시 정해진 기간 내 분양신청 필요

조합은 사업시행인가 이후에 분양신청절차를 진행하는데, 이때 분양신청을 하지 않으면 입주권을 받지 못합니다.

 

조합은 분양신청절차를 진행하기 전에 조합원이 조합에 신고한 주소로 조합원별 소유하고 있는 토지 등의 평가금액, 조합원별 예상되는 분담금, 분양신청기간이나 절차 등을 구체적으로 통지합니다.

 

하지만 실수로 분양신청을 하지 못해 후회하는 사례들이 종종 발생한다고 합니다. 가장 많은 경우는 우편물 주소지가 바뀌었음에도 이를 조합에 신고하지 않아 분양신청기간을 놓친 사례라고 합니다.

 

일부 법원에서는 조합이 조합원의 주소를 더욱 적극적으로 확인해야 한다며 조합원의 편을 들어주었지만, 모든 경우가 반드시 그렇지는 않다고 합니다.

 

 

조합원 분양신청 한마디

재개발·재건축 정비구역에서 조합원 입주권 받으려면 정해진 기간 내 반드시 조합원 분양신청을 해야 합니다.

 

만약 분양신청 통보를 받아볼 수 있는 우편물의 주소지가 바뀌었다면, 바로 조합에 주소지 변경을 신고해야 하며, 중간에 소유자가 바뀐 경우에도 반드시 조합에 해당 사실을 통보해야 합니다.

 

[부동산경제 스터디] 초대합니다.

부동산경제 스터디

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