목차
1. 재개발·재건축 필수 용어
재개발 조합원
재개발이 예정된 특정 지역에 소유권을 가진 주민들이 모여서 결성한 조합의 구성원입니다.
입주권
재개발 사업으로 인해 철거된 주택에 대한 보상으로 조합원들이 새 집에 입주할 수 있는 권리입니다.
분양권
조합원이 아닌 일반 수요자가 청약을 통해 새 집을 취득할 수 있는 권리입니다.
토지등소유자
조합이 설립되기 전까지의 조합원을 토지등소유자라고 합니다.
감정평가액
조합원의 개별 부동산에 대해서 감정평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가한 금액입니다.
조합원 분양가
조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 금액을 말하며 평균적으로 일반 분양가보다 10~20% 저렴하다고 합니다.
일반 분양가
조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 가격을 일반 분양가라고 합니다.
이주비
조합원들이 이주할 집을 구할 수 있도록 빌려주는 돈이며, 이주비는 보통 조합원 부동산 가치의 40~60%를 무이자로 대출해 줍니다.
이사비
이주촉진비로 빠른 이주를 위해 이사에 필요한 비용을 지원하는 것인데, 이주비와 달리 이사비는 임차인도 지원을 받을 수 있다는 차이점이 있습니다. 조합이 주택 소유자에게 이사비를 지급하면 주택 소유자가 세입자에게 이사비를 지급하는 방식입니다.
현금청산
재개발 사업에 동의하지 않는 소유자가 있는데 이때 새 아파트를 받을 권리인 조합원 자격을 포기하고 현금으로 보상받는 것을 현금청산이라고 합니다. 조합원이어도 정해진 분양 신청 기간에 신청을 하지 않으면 현금으로 보상받게 됩니다.
기부채납
재개발 사업을 진행할 때 도로, 공원, 공공시설물 등 정비기반시설을 만들기 위해 지장자치단체에 기부하는 땅을 말합니다.
프리미엄(P)
조합원이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해 주는 금액을 프리미엄(P)이라고 하며, 한마디로 매도할 때 웃돈을 붙여서 파는 것이라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어, 주변에 새 아파트 시세가 8억 원인데, 조합원에게는 6억 원에 분양한다고 할 때, 조합원 매도인이 0.5억 원의 프리미엄을 붙여서 팔아도 매수인은 몇 년 뒤 1.5억 원을 벌게 됩니다.
감정평가액
조합원의 개별 부동산에 대해서 감정평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가한 금액이며, 사업시행인가 단계에서 감정평가액을 통보합니다.
종전자산평가액
재개발·재건축 사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한 금액입니다. 사업시행인가를 받고 나면 조합에서는 곧바로 종전자산평가를 진행한다고 합니다.
종후자산평가액
재개발·재건축 사업을 완료 후 갖게 되는 자산 총액이며, 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 합한 금액입니다. 관리처분인가 이후에 조합원분양가, 일반분양가, 예비비, 추정비례율, 총사업비, 총투자금,분담금 등을 거의 정확히 계산할 수 있습니다. (최종 비례율과 분담금은 일반분양이 끝나고 입주할 시점에 확정)
총사업비
재개발·재건축 사업에 투입된 총비용이며, 일반적으로 총사업비에서 공사비가 차지하는 비중은 75% 내외라고 합니다.
비례율
재개발·재건축의 사업성을 알려주는 중요한 기준입니다. 100% 이상이면 이익이 나서 사업성이 높은 것이며, 100% 이하면 손해라서 조합원에게 부담으로 돌아가게 됩니다. 그래서 투자자는 비례율이 좋은 지역인지 잘 따져보는 것이 매우 중요합니다.
권리가액
조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액입니다. 예를 들어, 감정평가액이 2억 원이고 비례율이 105%이면, 권리가액은 2억 1000만 원입니다.
조합원 분담금
조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 조합원이 신축 아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 분담금입니다. 일반적으로 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30% 형식으로 납부한다고 합니다.
2. 재개발이란 무엇인가
재개발은 기존의 도시나 지역을 다시 개발하는 과정을 말합니다. 주로 단독주택이나 빌라가 밀집한 지역의 노후화된 건물, 인프라, 시설 등을 모두 새롭게 개선하거나 재구축하여 도시의 기능과 환경을 향상하는 것을 목적으로 합니다. 즉, 대부분의 사람들이 살고 싶어 하는 신축 아파트 단지와 건물, 도로와 공원 등이 생겨나는 것이라고 생각하시면 됩니다.
재개발은 다양한 이유로 시행될 수 있습니다. 예를 들어, 노후화된 주택이나 건물들이 많아졌을 때, 이를 새롭게 개발하여 주거 환경을 개선하고 주민들의 삶의 질을 높일 수 있습니다. 또한 도시의 교통체계나 인프라가 혼잡하거나 차가 다니기에 많이 불편한 경우에는 재개발을 통해 이를 개선하고 도시의 효율성을 높일 수 있습니다.
재개발은 일반적으로 정부나 지방 자치단체, 개발사 등의 주도로 이루어지며 주민들의 동의가 필수입니다. 관련 기관이나 전문가들은 재개발 계획을 수립하고, 주민들의 의견을 수렴하여 적절한 방향과 방법을 결정합니다. 재개발 과정에서는 건축물의 철거, 새로운 건물이나 신축 아파트 단지의 설립, 도로와 공원의 조성 등이 이루어지며, 이를 통해 도시의 모습과 기능이 개선됩니다.
재개발 지정 요건
재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고, 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 됩니다.
민간 재개발이란
민간 재개발이란 조합의 주도로 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다. 재개발은 정비기반시설이 열악한 노후된 단독·다세대주택 밀집지역을 신축 개발하는 사업이고, 재건축은 정비기반시설이 양호한 노후된 공동주택·아파트 단지를 개발한다는 점에서 큰 차이점이 있습니다.
재개발조합이란 도시 재개발법에 의해 사업을 시행하기 위해 설립한 조합을 말하며, 조합원들을 대행하여 재개발에 따른 시청의 승인 절차, 건축 시공사 선정들의 업무를 합니다. 민간 재개발 절차에 대한 자세한 설명은 아래 링크를 참고 바랍니다.
공공 재개발이란
공공 재개발이란 재개발조합이 아닌 LH, SH 등과 같은 공기업의 주도로 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다. 하지만 요즘에는 공기업과 재개발조합이 함께 공동시행하여 재개발 사업을 진행하기도 합니다. 국토교통부 및 서울시가 10년 이상 정비사업이 정체되는 대상 사업지를 선정하여 진행하기 위해 2020년부터 도입하였습니다.
민간 재개발은 사업주체가 재개발조합 등에 의해서 진행되지만, 공공 재개발은 LH, SH 등에 의해서 진행되는 차이가 있습니다. 그래서 재개발조합 설립을 하지 않는 공공 재개발이 사업 속도를 절반으로 단축시키는 효과가 있지만, 민간 건설사가 아닌 LH, SH 등의 공기업이 주도로 진행되기 때문에 원래부터 사업성이 좋은 구역에서는 개인의 수익 측면에서 조금 더 불리할 수도 있다고 합니다.
LH(한국토지주택공사)란 국토교통부 산하기관이자 공기업이며, 서울을 포함한 전국의 임대주택 및 공공분양 주택의 공급을 담당하고 있습니다.
SH(서울주택공사)란 서울특별시 산하기관이자 공기업이며, Seoul과 Housing이 합쳐진 단어로 서울의 주택문제 및 도시문제를 해결하기 위해 설립되었습니다.
3. 재개발 vs 재건축 비교
재개발과 재건축은 비슷한 개념이지만 약간의 차이가 있습니다.
재건축은 주로 특정 건물이나 건물 집단인 아파트 단지를 대상으로 합니다. 재건축은 기존의 노후화된 건물을 철거하고 그 자리에 새로운 건물이나 신축 아파트 단지를 세우는 과정을 말합니다. 주로 도시 내에서 개별 건물이나 아파트 단지를 대상으로 하며, 개별적인 건축물의 개선과 환경 개선을 목적으로 합니다.
재개발과 재건축은 공통적으로 도시의 발전과 환경 개선을 목적으로 하지만, 대상 범위와 대상이 되는 시설물의 규모에서 차이가 있습니다. 재개발은 보다 종합적이고 대규모의 인프라, 시설 등을 포함한 개발을 의미하며, 재건축은 개별 건물이나 아파트 단지만을 대상으로 하는 개념입니다.
| 재개발 | 재건축 | |
| 사업 대상 | · 노후된 단독·다세대주택 밀집지역 | · 노후된 공동주택·아파트 단지 |
| 정비기반시설 | · 열악 | · 양호 |
| 조합설립 동의 | · 토지등 소유자 75% 이상 · 토지면적 50% 이상 |
· 토지등 소유자 75% 이상 · 동별 과반수 이상 |
| 조합원 | · 토지 소유자 · 건축물 소유자 · 지상권자 · 조합설립 동의에 상관없이 조합원 자격 부역 |
· 건물과 그 부속토지의 소유자 · 조합설립에 동의한 자만 조합원 자격 부여 |
| 안전진단 | · 필요 없음 | · 필요함 (단독주택 재건축은 제외) |
| 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 |
· 관리처분인가 후 조합원 지위 양도 금지 |
· 조합설립인가 후 조합원 지위 양도 금지 |
| 재건축초과 이익환수제 |
· 해당 없음 | · 해당 |
| 임대주택 건설 의무 |
전체 세대수의 10% 이상 (시·도 조례에 따라 다름) |
상한 용적률과 법정 상한 용적률 차이의 50% (시·도 조례에 따라 다름) |
※ 이번 포스팅에서는 재개발 절차, 진행 과정에 대해서 자세히 말씀드리겠습니다.
4. 민간 재개발 절차
정비기본계획 수립
재개발 사업의 시작은 지자체가 수립하는 정비기본계획입니다. 정비기본계획을 수립하기 위해 주민설명회를 하고 정비기본계획안에 대한 주민공람을 실시합니다.
하지만 정비기본계획이 수립됐다고 정비구역이 지정된 것은 아니며, 정비기본계획이 수립됐어도 여러 가지 이유로 사업이 진행되지 않는 경우가 많다고 합니다.
정비구역 지정
정비구역으로 지정되면 재개발을 진행하기 위해 서업의 주체인 조합을 설립해야 하는데, 조합을 설립하려면 먼저 추진위원회를 만들어 지자체 승인을 받아야 합니다.
지자체로부터 추진위원회 승인을 받기 위해서는 해당 지역의 부동산을 소유한 예비조합원인 '토지등소유자' 중 과반수(50%)의 동의를 얻어야 합니다.
추진위원회를 설립하기 위한 토지등소유자 동의를 얻기 위해서는 해당 구역의 멋진 미래 모습에 대해서 알려야 합니다. 이 단계에서는 개략적인 사업성을 판단할 수 있는 용적률, 조합원 수, 건축 내용(조감도, 배치도, 세대수 등)에 관한 계획을 알 수 있습니다.
그리고 정비구역 지정 이후에는 다주택자가 해당 구역 내 공시가격 1억 원 이하 주택을 매수하는 경우에도 예외 없이 취득세가 중과되는데 참고 바랍니다.
재정비촉진지구 내 재정비촉진구역 중 ‘주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업’에 대한 재정비촉진계획이 결정·고시된 구역 내의 주택은 시가표준액이 1억 원 이하에 해당하더라도 중과세율 적용대상에 해당함
추진위원회 설립
재개발 구역 내에는 재개발 사업의 주체가 되기 위해 추진위원회를 설립하려는 여러 단체들이 있을 수 있는데, 이 중에서 토지등소유자 50% 이상의 동의를 받은 단체가 추진위원회가 됩니다.
조합설립인가
추진위원회 승인 이후 조합을 설립하고 인가를 받기 위해서는 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받아야 하고, 동의한 이들이 소유한 토지 면적의 합이 사업장 전체 토지 면적의 50% 이상이어야 합니다. 추진위원회를 설립할 때 이미 동의한 사람은 조합 설립에도 동의한 것으로 간주한다고 합니다.
하지만 75% 이상의 동의를 받기는 쉽지 않은데, 그 이유는 상가주택이나 다가구주택 등에서 월세 수입을 받거나, 단독주택을 다세대주택으로 지어 분양하려고 하는 사람들의 반대 등 이해관계가 다른 이들이 존재하기 때문입니다. 그래서 75%를 간신히 넘은 구역보다는 75%를 여유롭게 넘은 구역이 그 이후 단계에서도 재개발 사업이 순조롭게 진행될 확률이 높다고 합니다.
조합설립인가 이후에는 본격적으로 추진할 수 있는 주체가 생겼다는 것이고, 조합이 법적인 지위를 확보했다는 것을 의미합니다. 그래서 조합원들의 갈등이 어느 정도 해소되어 이해관계가 정리된 것으로 볼 수 있습니다.
조합설립인가 이후 부동산 매수 시 주의할 점
한 세대당 한 개의 입주권을 받는 것이 원칙입니다. 그래서 조합설립인가 이후 해당 재개발 구역 내 여러 채를 소유한 다주택자 주택을 매수하게 되면, 해당 주택은 매도자와 입주권 한 개를 가지고 공유하게 되거나, 현금청산을 당할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
원칙적으로 재개발 한 구역 안에서 여러 채를 한 사람(한 세대)이 소유하고 있더라도 하나의 입주권만 받을 수 있습니다. 그래서 여러 채의 주택을 가지고 있는 매도인이 그중 한 채를 조합설립인가 이후 팔았다면, 원칙적으로 매도인과 매수인은 하나의 입주권을 공유하게 됩니다.
예외로 1+1 분양 대상이라고 해도 2채에 대한 입주권을 매도인과 매수인이 공유하는 것이고, 각각 한 채씩 분리해서 입주권을 받는 것은 불가능하다고 합니다.
부동산 매수 시에는 반드시 매도자의 주민등록등본(초본)도 떼어보고, 중개인 및 조합에서 입주권이 나오는 물건인지 확실히 확인해봐야 합니다.
시공사 선정
일반적으로 조합설립 이후에 시공사를 선정하지만, 서울시는 공공관리자제도를 통해 사업시행인가 이후에 했었다고 합니다. 그 이유는 조합설립 이후 일찍 시공사로부터 돈을 빌려 사업을 진행하게 되면, 공사비 깜깜이 증액 또는 무분별한 대안설계 제시 등 부작용이 발생할 가능성이 크고, 시공사가 조합보다 우위에 있는 구도가 형성될 수 있기 때문입니다.
하지만 서울시가 최근 3월에 다시 '서울시 도시 및 주거환경정비 조례' 개정을 추진하여, 시공자 선정 시기가 '사업시행인가 이후'에서 '조합설립인가 이후'로 앞당겨졌다고 합니다. 시공사가 조합보다 우위에 있는 구도가 형성되지 않게 하면서 빠르게 신속하고 원활하게 추진이 가능하게 조례도 함께 개정하였다고 하네요.
서울 이외 지역은 관리처분인가 이후 조합원 동호수 추첨이 끝나고 분담금을 내기 전까지 시공사로부터 돈을 빌려서 사업을 진행한다고 합니다. 그래서 조합은 조합이 설립되자마자 시공사를 선정하려고 하는 것이라고 합니다.
사업시행인가
사업시행인가 단계에서 아파트를 어떻게 지을지 조감도, 배치도, 평면도, 세대수 등 구체적인 건축계획을 세우고 총 대지 면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축 면적, 평형 구성, 총세대수, 임대아파트 세대수 등 세무적인 내용을 정합니다. 그리고 조합에서 사업시행 계획을 신청하면 해당 지자체는 건축, 교통, 환경 등 사업 내용을 검토한 후 인가 여부를 결정합니다.
사업시행인가는 건축을 해도 된다는 허가를 받는 것으로 조합과 지자체의 관계를 정리하는 단계라고 볼 수 있으며, 사업시행인가 후에는 종전자산평가, 조합원분양 신청 등의 절차가 이어집니다.
사업시행인가 후에는 재개발 사업의 불확실성이 일정 부분 제거되고, 시공사 선정이 진행되면서 대내외적으로 홍보되기 때문에 투자자와 실수요자가 몰리면서 가격 상승이 이루어집니다. 재개발 물건이 가장 많이 매매되는 단계라고 합니다.
종전자산평가
사업시행인가를 받고 나면 조합에서 곧바로 종전자산평가를 진행하는데, 이것은 조합원들이 가지고 있는 자산을 수치화해서 값을 매기는 것인데, 이것을 감정평가라고 합니다.
감정평가액은 조합원에게 매우 중요한데, 그 이유는 이 금액을 기준으로 나중에 새 아파트를 받는 데 필요한 조합원 분담금이 결정되기 때문입니다.
조합원 분담금
재개발 구역에 새 아파트가 지어지면 조합원은 입주할 수 있는 권리가 생기는데, 새로 지어지는 아파트의 분양가는 기존에 있던 집의 가치보다 높은 게 일반적입니다. 이 차이나는 금액을 더 내야 새 아파트에 입주할 수 있는데, 이때 부담하게 되는 금액을 분담금이라고 합니다.
조합원분양 신청
조합은 조합원들에게 사업시행인가가 고시된 날로부터 60일 이내에 감정평가액, 개략적인 분담금 내역, 조합원분양 신청 기간 등을 통지해야 합니다. 이때 조합원들은 본인들이 원하는 동, 호수 등을 선택해 신청하는 것이 아니라, 희망하는 평형만 신청한다고 합니다. 하지만 나중에 조합의 사정에 따라 희망하는 평형이 변경될 수 있으며, 계약은 추후에 동, 호수 추첨 시 진행하는 것입니다.
조합원분양 신청 시 주의할 점은 새 아파트를 받기 위해 조합원은 분양 신청 기간 안에 꼭 신청해야 한다는 점입니다. 기간 내에 신청하지 못하면 현금청산자가 되며, 분양 신청 기간에 해외에 있었거나 다른 사정으로 인해 분양 신청을 하지 못했어도 현금청산자가 된다고 합니다.
관리처분인가
사업시행인가가 조합과 지자체의 관계를 정리하는 단계라면, 관리처분인가는 조합과 조합원의 관계를 정리하는 단계라고 볼 수 있습니다. 관리처분계획은 나중에 조합에 들어오는 금액에 대한 집행계획을 세우고, 조합원들이 납부해야 할 금액을 정하며, 조합의 수익을 조합원들에게 어떻게 분배할 것인지 정하는 것입니다.
사업시행인가 때의 불확실한 계획들이 구체적으로 자리를 잡는 단계입니다. 일반분양 세대수, 일반분양가, 조합원 분양 세대수, 조합원 분양가가 정해지고, 시공사의 예상 공사비용 및 분양수익 등이 나오기 때문에 조합원의 분담금을 구체적으로 정확히 계산할 수 있습니다.
이 단계에서 재개발의 사업성을 나타내는 비례율의 윤곽이 뚜렷해져 이로 인해 조합원들끼리 분쟁이 발생하기도 하는데, 비례율이 대략 정해지면 조합원들의 권리가액을 알 수 있고, 이 권리가액을 기준으로 분담금이 확정됩니다. 그래서 비례율의 결과에 따라 조합원끼리 이해관계가 충돌하면서 분쟁이 일어나기도 하는 것입니다.
관리처분인가 이후 여러 리스크가 해소되고, 예상 수익, 투자금이 확실히 정해집니다. 그리고 이주비 대출을 활용해 투자금을 줄일 수 있기 때문에 실수요자, 투자자가 가장 많이 매수하는 시기이기도 합니다.
관리처분인가를 받았다는 것은 재개발 사업이 80% 정도 진행된 것입니다.
이주 및 철거
재개발 구역에 사는 사람들이 이주하고 건물들을 철거하는 시기입니다. 부동산 소유자는 이사 갈 집의 임대보증금을 마련하거나, 임차인에게 돌려줄 임대보증금이 필요한데, 이때 조합은 조합원들에게 감정평가액의 40~60% 수준에서 이주비를 대출해 줍니다. 이주에는 6개월에서 1년 정도의 시간이 걸리는데, 이 기간 내에 이사해야 무상으로 지급하는 이사비를 받을 수 있고, 이주비 대출을 받을 수 있습니다.
모든 세대의 이주가 마무리되면 철거 작업을 진행하고, 신축 아파트를 짓기 위한 착공에 들어가며, 주택멸실신고도 이때 진행합니다. 주택멸실신고 전에 매수하면 거래가액에 따라 1~3%의 주택 취득세를 내지만, 주택멸신 신고 후에는 토지 취득세 4.6%를 적용받습니다.
조합원 동호수 추첨
조합은 착공 신고를 하고 나서 일반분양을 하는데, 조합원 동호수 추첨을 일반 분양 전에 하는 경우도 있고, 일반분양 이후에 하는 경우도 있다고 합니다. 하지만 관리처분인가 시기에 동, 호수를 미리 정해두고 일반분양을 진행하기 때문에 큰 의미는 없다고 합니다.
동, 호수 추첨 결과에 따라 조합원들의 희비가 엇갈리는데, 같은 조합원 분양 물건이라도 로열동과 로열층 물건의 가격이 더 비싸기 때문입니다. 따라서 조합원 물건을 매수 시 동호수 추첨 전에 매수할지, 동호수 추첨 후에 매수할지 결정해야 합니다.
일반분양
일반분양에서 미분양 없이 높은 가격에 높은 경쟁률로 일반분양이 마무리되면 분양권의 프리미엄이 높아지고, 이는 조합원 입주권의 프리미엄 상승으로 이어집니다. 반대로 미분양이 생기거나 높은 가격에 일반분양을 못하면 사업성이 악화하면서 조합원의 분담금이 늘어나고, 입주권의 프리미엄이 하락하기도 합니다.
준공 / 입주
예정대로 공사가 진행되면 일반적으로 착공한 지 3년 후 준공, 입주가 시작됩니다. 입주하면 바로 소유권이전등기를 할 수 있다고 생각하겠지만, 집합건물은 이전고시가 나야 소유권이전등기를 할 수 있다고 합니다.
이전고시 / 청산
이전고시란 공사가 완료됐음을 고시하고 조합원 주택의 지번을 모두 지운 후 새로 지어진 아파트 동호수에 맞게 대지권을 나눠 이전하는 것을 말하며, 이 과정을 거쳐야 비로소 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 이전고시 이후 모든 사업을 정산하는 청산 절차까지 마치면 재개발 사업은 완전히 끝납니다.
5. 공공 재개발 절차
공공으로 진행하면 조합을 설립하지 않아도 되며 절차상 건너뛰는 부분이 많기 때문에 사업 기간을 크게 단축할 수 있습니다.
공공 재개발은 용적률 상향이 가능하여 더 높은 고층 아파트를 지울 수 있어 사업성이 좋아질 수 있으며, 민간 재개발의 경우에는 평균 10년 이상 소요되지만, 공공 재개발로 하면 기간이 절반 정도 줄어들어 개발하는 기간 동안 비용과 시간을 절약할 수도 있습니다.
하지만 공공 재개발은 임대 주택수가 늘어난다는 점과 용적률 상향으로 주거생활환경이 열악한 고밀도 난개발로 삶의 질이 떨어질 수 있는 문제점도 있을 수 있습니다.
따라서 원래부터 사업성이 좋지 않은 재개발 구역은 공공 주도로 재개발을 진행하는 것이 더 유리하고, 사업성이 좋은 구역은 민간 주도로 재개발을 진행하는 것이 더 좋습니다.
6. 민간 재개발 vs 공공 재개발
재개발 사업은 크게 조합원이 주도하는 민간 재개발과 공공이 주도하는 공공 재개발(공공주도정비사업 포함)로 나눌 수 있습니다.
민간 재개발과 공동 재개발의 차이점은 사업시행 주체와 절차에 따라 구분되는데, 민간 재개발은 사업주체가 조합 등에 의해서 진행되지만, 공공 재개발은 LH, SH 등에 의해서 진행되는 차이가 있습니다. 그래서 조합 설립 절차를 뛰어넘는 공공 재개발이 속도 측면에서 3~5년 정도를 단축시키는 효과가 있다고 합니다.
| 구분 | 민간 재개발 | 공공 재개발 | |
| 공공 재개발 (공동시행) |
공공주도정비사업 (단독시행) |
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| 1) 사업 시행 주체 | · 주민 (조합, 토지등소유자) |
· 주민 (조합, 토지등소유자) + 공공(LH, SH) |
· 공공(LH, SH) |
| 2) 구역 지정 요건 | · 기본요건(구역면적 1만m2이상 & 노후도 2/3 이상)을 갖춘 상태에서 아래 4가지 중 1가지 이상 충족 시 구역 지정 가능 (노후도 2/3이상 / 주택접도율 40% 이하 / 과소필지 40% 이상 / 호수밀도 1ha당 60세대 이상) |
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| 3) 주민 동의 요건 | · 주민제안 시 30% 이상 동의 · 정비계획 수립 시 토지등소유자 2/3 이상과 토지면적의 1/2 이상 동의 |
· 주민제안 시 30% 이상 동의 · 정비계획 수립 시 토지등소유자 2/3 이상과 토지면적의 1/2 이상 동의 · 사업시행자 지정 시 조합원 과반수 동의 |
· 주민제안 시 30% 이상 동의 · 정비계획 수립 및 사업시행자 지정 시 토지등소유자 2/3 이상과 토지면적의 1/2 이상 동의 |
| 4) 시공사 선정 (삼성, 현대, 대림, GS 등) |
· 조합총회 · 신탁방식의 경우 토지등소유자전체회의 |
· 조합총회 |
· 주민대표회의 또는 토지등소유자전체회의 |
5) 임대주택 건설 의무 |
· 전체 세대수의 10% 이상 (시·도 조례에 따라 다름) |
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| 6) 용적률 인센티브 | · 법적상한용적률 |
· 법적상한용적률의 20% 범위까지 용적률 증가시켜주고, 초과로 받은 용적률의 20~50%까지 공공임대주택으로 제공 (개정안에는 초과로 받은 용적률의 수도권 과밀억제권역이면 30~40% 이하, 그 외 지역은 20%~30% 이하로 공급하는 조항을 신설함) |
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| 7) 권리산정기준일 | · 정비구역지정고시일의 다음날 | · 지자체장이 따로 지정하는 날의 다음날 |
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| 8) 특징 및 장단점 | · 공공 재개발보다 상대적으로 High Risk & High Return임 · 조합원들 사이의 갈등과 비용문제로 사업이 지연될 수도 있음 |
· 용적률 완화 및 공공 주도와 규정에 따라 사업이 진행되므로 속도가 빨라 기존의 사업이 지체되는 구역의 빠른 개발 지원이 가능함 · 임대 비율이 높아 수익은 상대적으로 낮을 수 있고, 현금청산의 위험이 더 높음 |
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기존의 낙후된 빌라 및 단독주택에서 불편하게 살고 있는 주민들이 빠르고 신속하게 신축된 아파트에서 살기 위해서는 공공 또는 민간 재개발 사업의 진행 방식과 장단점을 잘 파악하고, 해당 정비구역에 어떤 방식이 적합한지 잘 선택하여 재개발 사업을 진행해야 합니다.
공공 재개발은 용적률 상향이 가능하여 더 높은 고층 아파트를 지울 수 있어 사업성이 좋아질 수 있으며, 민간 재개발의 경우에는 평균 10년 이상 소요되지만, 공공 재개발로 하면 기간이 절반 정도 줄어들어 개발하는 기간 동안 비용과 시간을 절약할 수도 있습니다.
하지만 공공 재개발은 임대 주택수가 늘어난다는 점과 용적률 상향으로 주거생활 환경이 열악한 고밀도 난개발로 삶의 질이 떨어질 수 있는 문제점도 있을 수 있습니다.
따라서 원래부터 사업성이 좋지 않은 재개발 구역은 공공 주도로 재개발을 진행하는 것이 더 유리하고, 사업성이 좋은 구역은 민간 주도로 재개발을 진행하는 것이 더 좋습니다.
7. 공공 재개발 vs 공공주도정비사업
공공주도정비사업
공공주도정비사업은 2021년 변창흠 전 국토교통부 장관이 발표한 2·4 부동산대책으로써, 민간조합을 해산하고 LH, SH가 직접 단독으로 시행하는 방식입니다.
투자자 입장에서는 공공재개발보다 현금청산될 가능성이 큰 공공주도정비사업을 주의해야 합니다. 공공이 단독으로 진행하니 절차를 간소화해 더 빠르게 사업을 추진할 수 있지만, 권리산정일 유예되는 등의 단점이 있기 때문에 현금청산 당할 수 있으므로 각별히 조심해야 한다고 합니다.
공공주도정비사업 주의할 점
일반적으로 권리산정기준일은 시도지사가 따로 정한 날 또는 정비구역 지정고시가 있는 날 다음날을 말하며, 권리산정기준일 이후에는 한 필지 토지를 여러 명이 소유하더라도 1명에게만 입주권이 주어지게 됩니다.
원래는 권리산정일 이후 신축된 다세대 주택 또는 다가구 주택에서 전환된 다세대 주택만 현금청산되지만, 공공주도정비사업은 구축 주택을 매입해도 현금청산 되므로, 현금청산 범위가 넓어졌기 때문에 주의해야 합니다.
예를 들어, 2·4 대책으로 공공주도 3080+대도시권 주택공급방안에 대한 후보지로 선정한 곳은 권리산정기준일인 2021년 6월 29일 이후로 정비구역 내 부동산(신축 or 구축 상관없이)을 등기하면 해당 부동산은 현금청산을 당한다고 합니다.
이와 같이 공공주도정비사업의 권리산정기준일은 다른 사업방식의 권리산정기준일과 내용이 매우 다르니 주의가 필요합니다.
공공 재개발
2020년 김현미 전 국토교통부 장관이 발표한 5.6 대책의 일환이었던 공공재개발은 공공참여형 방식이라고 합니다. 공공참여형 이름처럼 LH, SH가 주민과 공동으로 사업을 시행하며 공공은 사업성을 분석하고 지원하는 등의 역할을 담당합니다.
공공재개발은 지정된 이후 토지거래허가제 대상이 되지만, 2·4 대책의 현금청산 같은 리스크와는 크게 상관이 없습니다.
주민 동의율이 10%만 넘으면 어디나 후보지 신청이 가능하지만, 최종 정비구역으로 지정이 되려면 토지 소유주의 2/3 이상(1·10 대책 적용 시 60% 이상) 이 동의를 해야 합니다. 후보지 신청 및 정비구역 지정 요건은 공공재개발과 공공주도정비사업이 같습니다.
공공 재개발 vs 공공주도정비사업
| 공공 재개발 |
공공주도 정비사업 |
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| 발표 시점 | 20년 09월 21일 | 21년 2월 4일 |
| 사업시행 | 조합 + 공공(LH, SH) | 공공단독(LH, SH) |
| 사업방식 | 관리처분 방식 | 토지(현물)선납 방식 |
| 토지소유권 | 토지등소유자가 소유 | 공공이 소유하고 원주민에게 우선분양권 부여 |
| 현금청산 | 권리산정기준일 이후 - 지분쪼개기 금지(분양권 미인정) - 토지거래허가구역 지정(실거주자만 거래가 원칙이나, 제한적으로 거래 가능) |
권리산정기준일 이후 - 지분쪼개기 금지(분양권 미인정) - 2021년 6월 29일부터 토지 또는 건축물을 매수한 자는 현금청산자가 됨(사실상 거래 불가) |
| 공공기여 | 조합원분양권 제외 추가분의 50% 공공임대 활용 | 전체의 20~30% 공공임대 활용 |
| 진행속도 | 빠름 | 매우 빠름 |
| 용적률 완화 | 법적상한용적률의 120% | 종상향 또는 법적상한의 120% |
8. 포스팅을 마치며
현시점 재개발 전망
서울시에서 신속통합기획이나 모아타운 방식을 통하여 기존 재건축ㆍ재개발 정비사업보다 더 빠르게 정비사업이 가능하도록 추진하고 있고, 인천시에서도 다양한 방식으로 정비사업이 추진될 수 있도록 정비계획의 입안 제안 활성화, 입안 요청제 시행, 신속 추진·지원을 위한 제도 도입 등 정비사업 활성화 방안을 마련하여 추진하고 있기 때문에 기존보다 재개발 재건축 사업이 더 빠른 속도로 진행될 수 있을 것 같습니다.
인천시를 더 자세하게 설명드리면, 인천시는 주민들의 의사를 반영해 정비사업 시행방식을 다양화하고 있습니다.
정비사업구역 내에서 주민 2/3 동의로 정비구역 지정을 제안할 수 있는 ‘주민제안 제도’의 세부 추진계획을 수립해 시행할 예정이라고 합니다. 그리고 기존 재개발 후보지 공모방식으로 운영되던 정비사업을 24년 1월 19일부터 주민들이 입안을 요청할 수 있는 ‘정비계획 입안 요청제’로 전환한다고 합니다.
주거취약계층 밀집지역 등 사업성 부족으로 민간사업이 어려운 구역은 공공재개발사업을 추진하고, 역세권 활성화 시범사업과 하천복원 같은 정책사업과 연계한 정비사업도 함께 시행한다고 합니다.
하지만 24년 서울 기준 34평 아파트 최소 조성 비용(토지비, 건축비, 금융비 등) 이 8억 이상 예상이 되며, 지방도 최소 6억 이상 정도 예상이 된다고 합니다. 그래서 당분간 재개발을 통한 공급은 사업성 부족으로 공사가 이루어지지 않을 거라고 전문가들은 말합니다.
하지만 주거 문제는 주민들의 삶과 환경에 직접적인 영향을 미치고 중요한 문제인데, 현재 수도권을 포함한 전국에 노후화된 도시와 주택 구조물이 많은 상황입니다. 노후화된 주거환경 개선을 위해서 정부의 지원 및 재정적인 투자를 계속하고 있기 때문에 장기적인 관점에서 주거환경을 개선하는 정비사업들이 앞으로 더 활발히 진행될 전망입니다.
재개발 활성화 방안
재개발 사업을 진행하기 위해서 공시비, 토지매입비 상승분을 뛰어넘는 높은 가격에 일반분양을 할 수 있는지가 핵심 관건이라, 원래부터 수요와 입지가 좋은 강남이나 서울 중심지는 재개발 사업이 활발할 것으로 예상됩니다.
그렇지 않은 수도권 일부 지역들의 재개발 사업 활성화를 위해서는 GTX 및 교통망 개선이 이루어지거나, 다세대·다가구 등 비아파트 규제가 완화가 완화되거나, 사업성이 안 나오는 구역에 공공 재개발 확대하거나, 용적률 제한을 완화하는 등의 정부·지자체 차원의 조치가 필요한 것 같습니다.
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