목차
이번 포스팅에서는 전용면적·공급면적·계약면적·서비스면적 등의 차이점에 대해 설명드리고, 관리처분인가 전후 조합원 분담금·총투자금 계산 방법을 알려드리겠습니다.
1. 아파트 면적에 대한 설명
신축아파트 분양 시 청약을 하거나 아파트 면적에 관하여 소통할 때, 일반적으로 사용하는 용어로는 전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적 등이 있습니다.
전용·공급·계약·서비스면적
전용면적은 아파트 내에서 개별 주택 소유자가 실제로 사용할 수 있는 면적을 말합니다. 이는 아파트 내부의 벽면 안쪽을 기준으로 측정됩니다. 전용면적에는 거실, 침실, 부엌, 욕실 등 개별 주택의 내부 공간이 포함됩니다.
정부에서는 주택의 면적을 전용면적으로 지칭하도록 권고하고 있습니다. 하지만 실제로는 아파트 입주자 모집 공고나 매물 광고에서는 전용면적을 사용하고, 일상적으로 아파트 면적을 말할 때는 공급면적을 많이 사용합니다.
'평형'은 공급면적을 지칭할 때 사용하며, 전용면적이나 계약면적은 '평'이라고 지칭합니다. 일반적으로 공급면적 25평형의 전용면적은 18평(59m2)이고, 공급면적 34평형의 전용면적은 25평(84m2)입니다.
전용면적 = 아파트에서 소유자가 독점하여 사용하는 부분의 면적(방, 거실, 주방, 화장실 등)
공급면적은 아파트 실면적(전용면적+서비스면적)과 주거공용면적(복도, 계단, 복도, 로비 등)을 합한 면적을 말합니다. 일반적으로 아파트 면적을 이야기할 때 공급면적을 기준으로 많이 사용합니다. 일반적으로 '25평형 아파트', '34평형 아파트'라고 말하는 것이 바로 공급면적입니다.
공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적(계단, 복도, 엘리베이터)
계약면적은 신축아파트 분양 시 공사비를 계산할 때 사용되는 면적입니다. 계약면적은 공급면적과 기타 공용면적(주차장, 관리실, 놀이터, 커뮤니티 시설 등)의 합으로 계산됩니다. 계약면적은 공사비와 분양하는 신축아파트의 가격을 결정하는 데 사용됩니다.
예를 들어, 신축아파트 분양 시 평당 시공비가 700만 원에 공급면적이 25평형(계약면적 40평)이라고 한다면, 공사비는 2억 8,000만 원입니다.
계약면적 = 공급면적 + 기타 공용면적(주차장, 관리사무소, 놀이터, 커뮤니티 시설 등)
서비스면적은 아파트의 발코니 공간입니다. 대부분 아파트는 빌라보다 서비스면적(발코니)이 상대적으로 더 크기 때문에 전용면적이 같아도 빌라보다 아파트의 내부 실면적이 더 큰 경우가 많습니다.
서비스면적 = 발코니 면적(보통 베란다라고 부르는 공간의 정식 명칭은 발코니)
전용·공급·계약면적 크기 비교
신축아파트 분양 시 전용면적에 따른 공급면적과 계약면적의 크기는 다음과 같습니다.
신축 공사비는 계약면적으로 계산
분양 공고에서는 반드시 전용면적으로 표기해야 하는 의무가 있으므로, 신축아파트 입주자 모집 공고문에는 전용면적(59m2, 84m2 등)을 사용하여 일반적으로 홍보를 많이 하지만, 평당 공사비는 계약면적을 가지고 계산한다는 사실도 잘 알고 계셔야 합니다.
그래서 정비구역 조합원 분양신청을 하거나 관리처분계획 책자를 분석할 때, 아파트 면적에 대한 용어들을 반드시 잘 숙지하고 있어야 합니다.
2. 관리처분인가 후 분담금 계산 방법
조합원 분담금 관련 용어
조합원 분양가
조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 금액을 말하며 평균적으로 일반 양가보다 10~20% 저렴하다고 합니다.
일반 분양가
조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 가격을 일반 분양가라고 합니다.
프리미엄
조합원이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해 주는 금액을 프리미엄(P)이라고 하며, 한마디로 매도할 때 웃돈을 붙여서 파는 것이라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어, 주변에 새 아파트 시세가 8억 원인데, 조합원에게는 6억 원에 분양한다고 할 때, 조합원 매도인이 0.5억 원의 프리미엄을 붙여서 팔아도 매수인은 몇 년 뒤 1.5억 원을 벌게 됩니다.
감정평가액
조합원의 개별 부동산에 대해서 감정평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가한 금액이며, 사업시행인가 단계에서 감정평가액을 통보합니다.
종전자산평가액
재개발·재건축 사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한 금액입니다. 사업시행인가를 받고 나면 조합에서는 곧바로 종전자산평가를 진행한다고 합니다.
종후자산평가액
재개발·재건축 사업을 완료 후 갖게 되는 자산 총액이며, 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 합한 금액입니다. 관리처분인가 이후에 조합원 분양가, 일반 분양가, 예비비, 추정비례율, 총사업비, 총투자금, 분담금 등을 거의 정확히 계산할 수 있습니다. (최종 비례율과 분담금은 일반분양이 끝나고 입주할 시점에 확정)
총사업비
재개발·재건축 사업에 투입된 총비용이며, 일반적으로 총사업비에서 공사비가 차지하는 비중은 75% 내외라고 합니다.
비례율
재개발·재건축의 사업성을 알려주는 중요한 기준입니다. 100% 이상이면 이익이 나서 사업성이 높은 것이며, 100% 이하면 손해라서 조합원에게 부담으로 돌아가게 됩니다. 그래서 투자자는 비례율이 좋은 지역인지 잘 따져보는 것이 매우 중요합니다.
권리가액
조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액입니다. 예를 들어, 감정평가액이 2억 원이고 비례율이 105%이면, 권리가액은 2억 1000만 원입니다.
조합원 분담금
조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 조합원이 신축아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 분담금입니다. 일반적으로 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30% 형식으로 납부한다고 합니다.
조합원 분담금 계산 문제
84m2 아파트 조합원 분양가가 5억 원이고, 감정평가액이 1억 원, 비례율 110%인 경우 분담금을 계산해 봅시다.
5억 원(조합원 분양가) - 1.1억 원(권리가액) = 3.9억 원(분담금)
59m2 아파트 조합원 분양가가 3.5억 원이고, 감정평가액이 1억 원, 비례율 90%인 경우 분담금을 계산해 봅시다.
3.5억 원(조합원 분양가) - 0.9억 원(권리가액) = 2.6억 원(분담금)
3. 관리처분인가 전 분담금 계산 방법
조합원 분담금은 신축아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 분담금이며, 일반적으로 조합원 분양가에서 권리가액(감정평가액 x 비례율)을 뺀 금액으로 계산을 합니다.
관리처분인가 후 계산하는 방법
조합원 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
관리처분인가 전 계산 금액
조합원 분담금 = 총사업비 - 일반분양 기여금액
관리처분인가가 나면 사업시행인가 단계에서는 어느 정도 윤곽만 드러났던 조합원 분양가, 일반 분양가, 추정비례율 등 사업의 중요한 요소가 결정된다고 판단하시면 됩니다.
그래서 관리처분인가 후에는 각 조합원별로 물건의 가치가 명확해지고 그로 인한 조합원 분담금을 거의 정확하게 계산할 수 있습니다. 하지만 관리처분인가 전에는 대략적으로 추정만 가능합니다.
이번에는 관리처분인가 전 조합원 분담금을 추정하여 계산하는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.
조합원 분담금 관련 공식
관리처분인가 전에 비례율, 감정평가액, 조합원 분양가 등의 여러 가지 정보가 없을 때, 조합원 분담금을 다음과 같이 예측해 볼 수 있습니다.
분담금 = 총사업비 - 일반분양 기여금액 (관리처분인가 전 추정액)
총사업비 = 공사비(75%) + 기타 사업비(25%)
공사비 = 평당 시공비 x 계약면적
기타 사업비 = 기준 평형의 순수 건축비 x 0.25
일반분양 기여금액 = 일반분양 기여 대지지분 x 평당 일반분양 수익
일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분
일반분양 수익 = 일반 분양가 - 공사비
필요 대지지분 = 용적률에 따른 필요 대지지분 (참고용)
용적률 17평형
(전용면적 39m2)25평형
(전용면적 59m2)34평형
(전용면적 84m2)250% 약 6.63평 약 9.75평 약 13.25평 275% 약 6평 약 8.5평 약 12평 300% 약 5.38평 약 7.25평 약 10.75평
조합원 분담금 계산 문제
홍길동 씨는 17평형(대지지분 11평) 빌라를 1억 원에 매수하여 소유하고 있는데, 새롭게 신축될 아파트의 25평형(대지지분 9.75평, 계약면적 40평)을 조합원 분양신청을 했습니다. 기부채납 비율은 10%이고 평당 공사비는 700만 원입니다. 25평형의 일반분양 예상가를 6억 원이라고 가정했을 때, 조합원 분담금이 얼마인지 구해봅시다.
공사비
= 평당 시공비 x 계약면적
= 700만 원 x 40평
= 2억 8,000만 원
기타 사업비
= 2억 8,000만 원 x 25%
= 약 7,000만 원
총사업비 (조합원 건축원가)
= 공사비 + 기타 사업비
= 2억 8,000만 원 + 7,000만 원
= 3억 5,000만 원
평당 일반분양 수익
= 일반 분양수익 / 필요 대지지분
= (일반 분양가 - 공사비) / 필요 대지지분
= (6억 원 - 2억 8,000만 원) / 9.75평
= 약 3,280만 원
일반분양 기여 대지지분
= 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
= 11평 - (11평 x 10%) - 9.75평
= 11평 - 1.1평 - 9.75평
= 0.15평
일반분양 기여금액
= 평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
= 약 3,280만 원 x 0.15평
= 약 500만 원
조합원 분담금
= 총사업비 - 일반분양 기여금액
= 3억 5,000만 원 - 500만 원
= 약 3억 4,500만 원
25평형 입주 시 예상가격이 6억 3,000만 원이라고 가정할 때, 예상 수익금을 구해 봅시다.
예상 수익금
= 입주 시 예상가격 - 총투자금
= 입주 시 예상가격 - (조합원 분담금 + 매매가)
= 6억 3,000만 원 - (3억 4,500만 원 + 1억 원)
= 약 1억 8,500만 원
샘플 문제 2
홍길동 씨는 17평형(대지지분 11평) 빌라를 소유하고 있는데, 새롭게 신축될 아파트의 34평형(대지지분 13.25평, 계약면적 55평)을 조합원 분양신청을 했습니다. 기부채납 비율은 10%이고 평당 공사비는 700만 원입니다. 34평형의 일반분양 예상가를 8억 원이라고 가정했을 때, 조합원 분담금이 얼마인지 구해봅시다.
공사비
= 평당 시공비 x 계약면적
= 700만 원 x 55평
= 3억 8,500만 원
기타 사업비
= 3억 8,500만 원 x 25%
= 약 9,600만 원
총사업비 (조합원 건축원가)
= 공사비 + 기타 사업비
= 3억 8,500만 원 + 9,600만 원
= 4억 8,100만 원
평당 일반분양 수익
= 일반분양수익 / 필요 대지지분
= (일반 분양가 - 공사비) / 필요 대지지분
= (8억 원 - 3억 8,500만 원) / 13.25평
= 약 3,100만 원
일반분양 기여 대지지분
= 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
= 11평 - (11평 x 10%) - 9.75평
= 11평 - 1.1평 - 13.25평
= -3.35평
일반분양 기여금액
= 평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
= 약 3,100만 원 x -3.35평
= 약 -1억 380만 원
조합원 분담금
= 총사업비 - 일반분양 기여금액
= 4억 8100만 원 - (-1억 380만 원)
= 약 5억 8,400만 원
34평형 입주 시 예상가격이 8억 9,000만 원이라고 가정할 때, 예상 수익금을 구해 봅시다.
예상 수익금
= 입주 시 예상가격 - 총투자금
= 입주 시 예상가격 - (조합원 분담금 + 매매가)
= 8억 9,000만 원 - (5억 8,400만 원 + 1억 원)
= 약 2억 600만 원
4. 조합원분양권 총투자금 계산 방법
용적률에 따른 필요 대지지분
총투자금 계산 문제
홍길동 씨는 용적률 300%까지 허가받은 재개발 구역 내 15평형(대지지분 4평) 빌라를 5,000만 원에 매수하여 가지고 있습니다. 아직은 관리처분인가 전이며, 새롭게 신축될 25평형(대지지분 7.25평, 계약면적 40평) 아파트에 조합원 분양신청을 하려고 합니다. 기부채납 비율은 10%이고 평당 공사비는 700만 원이라고 합니다. 그리고 25평형의 일반분양 예상가를 주변 시세와 비교하여 6억 원이라고 가정해 봅시다.
공사비
공사비 = 평당 시공비 x 계약면적
= 700만 원 x 40평
= 2억, 8,000만 원
총 사업비
총 사업비 = 공사비 + 기타 사업비(공사비 25% 수준)
= 2억, 8,000만 원 + (2억, 8,000만 원 x 25%)
= 3억, 5,000만 원
조합원 분담금
평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분
= (일반 분양가 - 공사비) / 필요 대지지분
= (6억 원 - 2억 8,000만 원) / 7.25평
= 약 4,410만 원
일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
= 4평 - (4평 x 10%) - 7.25평
= 4평 - 0.4평 - 7.25평
= -3.65평
일반분양 기여금액 = 평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
= 약 4,410만 원 x -3.65평
= 약 -1억 6,100만 원
조합원 분담금 = 총 사업비 - 일반분양 기여금액
= 3억, 5,000만 원 - (-1억 6,100만 원)
= 약 5억 1,100만 원
총투자금
총투자금 = 조합원 분담금 + 매매가
= 5억 1,100만 원 + 5,000만
= 5억 6,100만 원
관리처분인가 후에는 추정비례율, 조합원 분양가, 일반 분양가가 거의 결정이 되는데, 이때에는 총투자금과 조합원 분담금도 정해집니다. 하지만 관리처분인가 전에도 위와 같이 총 사업비와 일반분양 기여금액을 계산하여 공사비와 투자금을 예측해 보는 연습이 필요합니다.
5. 신축아파트 가장 싸게 사는 방법
신축아파트를 구매할 수 있는 방법 3가지는 다음과 같습니다.
분양권 청약으로 당첨
가장 저렴하게 새 아파트를 살 수도 있는 방법이기도 하지만, 반대로 시기적으로 좋지 않으면 제값에 사거나 더 비싸게 살 수도 있습니다. 특히 가점제로 인해 당첨되기가 무척 어렵습니다. 서울에서 55점이 넘지 않으면 당첨 가능성이 없고, 강남은 60점 이상이 되어야 한다고 합니다.
예를 들어, 50세까지 주택이 없고 부양가족은 4명 이상이며, 청약통장 가입 기간이 15년 이상이 되어야 청약에 당첨될 가능성이 생긴다고 합니다.
윤석열 정부가 들어서며 이런 가점이 필요 없는 일부 추첨제가 생겨 청약점수가 낮은 사람들에게도 기회가 생기긴 했지만, 여전히 인기 높은 지역에 당첨되는 것은 하늘의 별따기와 같습니다.
일반 매매로 부동산 매입
이 방법은 신축아파트를 구입할 수 있는 가장 일반적인 방법이며, 가장 간편하고 빠른 방법입니다. 하지만 미래가치가 많이 반영되어 있기 때문에 투자금이 많이 들어갑니다.
재개발·재건축 입주권 매입
재개발·재건축 정비구역 투자는 청약 고득점자가 아니어도 되고, 미래가치가 많이 반영되지 않은 상태이기에 기대수익이 높고, 상대적으로 투자금이 적게 들어가는 방법입니다.
그래서 위 세 가지 방법 중에서 사실상 재개발·재건축이 신축아파트를 저렴하게 살 수 있는 현실적인 방법이라고 생각합니다.
만약 청약에 당청이 되기 어려워 분양권을 거래하여 구입하면 추가로 프리미엄이 붙은 가격으로 구입하게 되므로, 미래가치보다 저렴하게 신축아파트를 구입했다고 하더라도, 결국에는 재개발·재건축 입주권에 투자한 것보다 신축아파트를 더 비싸게 사는 것입니다.
결론은 재개발·재건축 정비구역에 투자하는 것이 다른 방법들보다 현실적으로 가장 싸게 신축아파트를 살 수 있는 방법입니다.
재개발·재건축 정비구역에 투자하여 입주까지 할 것이라면 10년을 기다리는 것이 맞습니다. 그 이유는 가장 수익이 많이 나는 방법은 입주 시기까지 가져가는 것이라고 생각하기 때문입니다.
하지만 재개발 재건축 물건은 단계별로 계속 프리미엄이 상승하기 때문에 조합설립인가나 사업시행인가 이후에 사서 프리미엄 상승분만 취하고 팔아도 상당한 수익을 낼 수 있습니다. 반드시 10년을 기다려서 입주까지 안 해도 됩니다.
정리하면 재개발·재건축 투자를 하는 것이 신축아파트를 가장 저렴하게 구입할 수 있다는 것뿐만 아니라, 사업의 진행 단계별로 초기 단계인 장기투자부터 중단기 투자까지 모두 가능하므로 다른 투자보다 장점이 더 많다고 생각됩니다.
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