신속통합기획, 모아타운, 모아주택(소규모 재개발·재건축, 자율·가로주택정비사업) 설명

 

서울시에서 추진하는 사업 중에 신속통합기획과 모아타운이 있으며, 이를 통해 기존보다 더 신속하게 재개발 사업을 진행하여 빠르게 주택을 공급하는 것을 목표로 합니다.

 

두 사업의 가장 큰 차이점은 「대상지」이며, 신통기획은 재개발 추진이 가능한 곳에서 사업 진행이 가능하며, 모아타운은 재개발 요건을 충족하지 못한 저층주거지에서 가능한 사업입니다.

 

한마디로 요약하면 신통기획은 재개발 사업기간을 대폭 단축하는 것이고, 모아타운은 다가구·다세대 밀집지역의 모아주택(소규모 재개발·재건축, 자율·가로 주택정비사업 등)을 모아서 하나의 재개발처럼 진행 및 지원을 강화하여 주거정비 속도를 빠르게 하는 것입니다. 통합지원기구 설치, 층수·높이규제 완화, 추가 금융지원 등 혜택도 있습니다.

 

 

빈집 및 소규모 주택 정비사업은 2017년에 개정되어 2018년부터 시행이 되었으며, 최근에 2024년 1.10 부동산 대책으로 정비사업 요건이 다소 완화되었습니다. 소규모 정비사업의 범위는 다음과 같습니다.

소규모 정비사업 범위
○ 소규모 재건축 (1만㎡‧200세대 미만) 
○ 소규모 재개발 (5천㎡미만)
○ 가로주택정비사업 (도로 연접 1만㎡ 미만, 관리지역 2만㎡ 미만) 
○ 자율주택정비사업 (단독 10호‧연립 20호 미만)

 

이번 포스팅에서 신속통합기획, 모아타운(모아주택), 소규모 재개발·재건축, 자율·가로 주택정비사업 등에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 신속통합기획

출처 : 서울시

정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공계획입니다.

 

신속통합기획은 공공정비사업은 아닙니다. 주민이 주체가 되는 민간 재개발·재건축이지만 서울시가 기본계획 단계부터 참여해 정비구역까지의 시간을 2년으로 단축시킨다는 점이 핵심입니다.

 

간략하게 설명하면, 서울시가 민간재개발 사업의 서포터가 되어 정비계획 수립단계에서부터 신속한 사업추진을 지원하는 제도입니다. 복잡한 사업추진 절차를 간소화하고, 사업절차 각 단계에서 인센티브를 부여하는 공공지원계획이라고 보면 됩니다.

 

 

1) 신속통합기획 혜택

기존의 일반적인 재개발 사업과 비교했을 때, 신속통합기획의 혜택은 다음과 같습니다.

 

① 사업추진 속도가 훨씬 빠릅니다. 일반 재개발의 경우 5년 이상 소요되었지만, 신속통합기획은 2년 안에 추진이 가능합니다. 행정비용 절감, 설명회, 인허가, 설계 등이 간소화됩니다.

출처 : 여성경제신문

 

② 3종주거지역 내 35층 규제를 적용하지 않고, 주변 요구를 고려한 다양한 생활 SOC(사회간접자본)를 조성하게 합니다.

출처 : 서울시

 

③ 2종 주거지역 7층규제를 완화하여, 7~25층까지 가능하도록 층수를 완화했습니다.

출처 : 서울시

 

 

④ 역세권 용적률을 300~700%로 완화하여 주거·상업·업무 등이 함께 어우러진 고밀복합개발을 가능하게 합니다.

출처 : 서울시

 

 

⑤ 서울시는 신속통합기획과 모아타운 참여 지역을 연 1회 신청을 받았었는데, 수시 신청으로 바뀌었기 때문에 지속해서 공모 진행이 가능합니다.

 

 

⑥ 사업성이 높아 시행자 발굴이 용이합니다. 사업기간 단축으로 수익성 확보가 빨라져 민간투자 유치에 유리합니다.

 

⑦ 주민 보상이 신속하게 이루어져 주민 만족도가 높고, 서울시의 적극적인 지원을 받을 수 있습니다.

 

 

2) 신속통합기획 요건

① 정비구역의 면적이 1만m2 미만이어야 합니다.

② 정비구역에 속한 토지와 건축물의 2/3 이상이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비기반시설이 열악한 지역으로 지정되어 있어야 합니다.

③ 정비구역 내 85퍼센트 이상의 토지와 건축물 소유자가 사업에 동의하여야 합니다.

④ 사업 시행자로 선정되는 자가 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 합니다.

⑤ 사업시행자는 선정 후 1년 이내에 정비구역 지정을 신청하고, 지정 후 2년 이내에 착공해야 합니다.

⑥ 주택 재건축 비율이 30퍼센트를 초과할 수 없습니다.

 

 

주거정비지수제 폐지

주거정비지수제는 2013년부터 서울시가 시행한 제도로, 아파트 단지 내 노후 건축물 비율, 주택 가격 변동률, 기반시설 노후도 등을 종합 평가하여 1~5등급을 매기는 정책입니다.

그러나 이 제도에 대한 문제 제기와 논란이 많았습니다. 정비 기준이 모호하다는 지적과 정비구역 지정 등이 투기 수단으로 악용될 수 있다는 우려의 목소리가 컸습니다. 이에 서울시는 2022년 7월 제도 시행 9년 만에 주거정비지수제를 폐지하기로 결정했습니다.

 

재개발 차단 방침으로 불렸던 주거정비지수제가 폐지되며, 법적 요건만 충족하면 재개발을 추진할 수 있게 되었습니다. 폐지되기 전에는 법적 요건을 충족했어도 주거정비지수 기준점수 70점 이상, 노후도 연면적 60% 이상을 충족하는 곳만 구역으로 지정할 수 있었습니다.

	법적 요건 현행 유지	폐지된 주거정비지수제
필수 항목	· 노후도(동수) 2/3 이상 · 구역면적 1만m2 이상	· 노후도(연면적) 60% 이상 · 평가점수 70점 이상
선택 항목	· 노후도(연면적) 2/3 이상 · 주택 접도율 40% · 과소필지 40% · 호수밀도 60세대/ha	· 주민동의(소유자, 면적) 40점 · 도로연장률 15점 · 노후도(동수, 연면적) 30점 · 세대밀도 15점

 

 

주민동의절차 간소화

주민동의절차가 3단계에서 2단계로 간소화되었습니다. 대신, 사업 초기 단계인 주민 제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높였습니다.

	기존	개선
주민 제안	동의 10%	동의 30%
사전 타당성 조사	동의 50%	생략
정비계획 수립	동의 2/3	동의 2/3

 

 

3) 신속통합기획 절차

 

① 사전협의 및 주민설명회 개최

사업 시행자와 주민, 행정기관 간 사전협의를 거쳐 개략적인 계획을 수립합니다. 그리고 주민설명회를 통해 사업계획에 대한 내용을 주민들에서 설명하여 주민동의를 유도합니다.

 

 

② 정비계획 수립 및 인가 신청

구체적인 정비계획 수립 후 행정기관에 인가를 신청합니다.

 

 

③ 정비구역 지정 및 관리처분계획 인가

정비구역 지정 고시 후 관리처분계획에 대한 인가를 실시합니다.

 

 

④ 보상 및 철거, 착공

토지 및 건축물 보상, 철거와 기반시설 설치 작업 등을 시행합니다.

 

 

⑤ 아파트 완공 및 입주

정비계획에 따라 공동주택 건설 및 입주를 진행합니다.

 

재개발 절차에 대한 더 자세한 내용은 아래 링크를 참고 바랍니다.

재개발 절차·용어·비교 (민간재개발, 공공재개발, 공공주도정비사업)

 

 

4) 신속통합기획 주의사항

신속통합기획에서 꼭 알아두어야 할 것은 사업 최종후보지 선정 즉시 토지거래허가구역으로 지정된다는 점과 권리산정기준일입니다. 토지거래허가구역은 기간이 정해져 있긴 하지만 실거주 목적으로 장기투자 할 사람이 아니면 투자하기 어렵습니다.

 

토지거래허가구역은 기간이 정해져 있긴 하지만 실거주 목적으로 장기투자 할 사람이 아니면 투자하기 어렵습니다. 또한, 신축빌라를 매수할 때는 권리산정기준일 이후에 지어진 것인지 꼭 확인해야 합니다.

재개발 구역 내 다세대 주택(빌라) 투자 시 주의할 점

 

 

 

 

2. 모아타운

출처 : 서울시

모아타운은 서울시의 주거환경정비사업 중 하나로, 저층 노후·불량 주거지를 정비하여 주거환경을 개선하고, 주민편의시설을 확충하기 위한  소규모 주택정비 사업입니다. 24년 2월 기준으로 서울시(25개 자치구) 모아타운 사업을 진행 중인 곳은 총 85곳입니다.
 
한마디로 자율·가로주택정비사업, 소규모 재건축·재개발 등의 정비사업들을 모으고 모아서 하나의 대단지, 아파트 단지로 만들어 주는 사업이라고 이해하시면 됩니다.
 
신축·노후주택이 대규모 정비사업 시행이 어려운 지역이 그 대상이 됩니다. 현재 서울시 저층 주거지 면적은 전체 주거지의 약 41% 정도 된다고 합니다.
 
모아타운이나 모아주택*에 대해서 특별히 정하고 있는 법률 규정은 없으며 서울시는 기존 정비사업의 장점을 모아 유연하게 제도를 운영하고 있습니다.

출처 : 서울시

*모아주택을 블록 단위로 모아 단지를 구성하면 모아타운이 되는 것이며, 모아주택은 모아타운의 작은 구성으로 볼 수 있습니다.

 
모아타운 조성을 통해 사업을 시행하면 높이, 용적률 등 건축 및 도시관리계획 기준을 완화받기 때문에 신속히 정비사업을 시행할 수 있고, 신축아파트와 주민편의시설도 함께 조성되기 때문에 주거환경이 대폭 개선됩니다.

 

 

1) 재개발 vs 모아타운

재개발·재건축	모아주택
대규모 정비사업	소규모 주택 정비사업 (이웃해 있는 개별적인 다가구·다세대 등을 블록 단위로 묶어 공동개발)
8~10년 소요 (10년 이상 걸릴때도 있음)	2~5년 소요 (정비계획 수립, 추진위 승인, 관리처분인가 절차 생략)

 
 
 

2) 모아타운 혜택

예상되는 사업기간은 2년 내외로 일반적인 정비사업에 비하여 짧은 기간 내 사업이 완료될 수 있는 장점이 있습니다. 모아타운 혜택은 다음과 같습니다.

① 공영주차장, 공원, 어린이집 등 공공·기반시설 조성비 최대 375억 원을 지원합니다.

② 아파트단지처럼 통합 지하주차장 설치를 지원합니다.

③ 조건에 따라 2종(7층) 이하 지역 층수 제한 최고 15층에서 층수제한을 없앴습니다. 이로 인해 서울시 최고 층수 기준 35층까지 가능합니다.

④ 지역 여건에 따라 일반주거지역의 용도지역을 한 단계 상향합니다.

⑤ 기본설계 위해 공공건축가 및 5,000만 원을 지원합니다.

⑥ 조합, 공동 시행자, 공공시행자 등에게 낮은 이율 융자가 가능합니다.

출처 : 서울시

 

 

3) 모아타운 요건

출처 : 서울시

신축 노후주택이 혼재되어 재개발 등이 곤란한 지역을 대상으로 하며, 모아주택은 대지규모가 1,500㎡ 이상이 되어야 하고, 모아타운은 사업구역이 10만㎡ 미만으로 전체 노후도가 50% 이상이 되어야 합니다.
 
모아타운이나 모아주택에 대해서 특별히 정하고 있는 법률 규정은 없으며 서울시는 기존 정비사업의 장점을 모아 유연하게 제도를 운영하고 있기 때문에, 사업유형은 아래와 같이 다양한 정비방법으로 선택이 가능합니다.

출처 : 서울시

① 사업규모가 작은 경우, 자율주택형 모아주택으로 가능

출처 : 서울시

② 사업구역이 20,000㎡ 미만인 가로구역인 경우, 가로주택형 모아주택으로 가능

출처 : 서울시

 

③ 역세권이나 준공업지역에서 5,000㎡ 미만인 경우, 소규모재개발 모아주택으로 가능

출처 : 서울시

④ 도로·기반시설은 양호하나 10,000㎡ 미만 및 200세대 미만 공동주택 사업구역인 경우, 소규모재건축 모아주택으로 가능

출처 : 서울시

 

 

4) 모아타운 절차

출처 : 서울시

첫 단추인 모아타운 지정은 자치구의 공모나 주민제안을 통해 이루어집니다.
 
자치구 공모의 경우에는 자치구에서 대상지를 제출하고, 서울시가 평가 후 대상지를 선정하면, 자치구가 관리계획을 수립함으로써 모아타운이 지정됩니다.

주민제안은 조합·토지등소유자(토지 면적 2/3 이상 동의필요)가 관리계획을 수립하여 제안하는 방법을 의미합니다. 여기에서 관리계획에는 관리지역의 규모와 정비방향, 토지이용계획, 정비기반시설과 공동이용시설의 설치계획, 교통계획, 건축물 밀도계획 등이 포함됩니다.
 
모아주택의 절차를 보면 모아타운 지정 이후, 조합설립인가·주민합의체구성을 하고, 통합심의와 사업시행인가(관리처분계획포함)를 거쳐 이주 및 착공 그리고 준공 및 입주로써 사업을 마무리하게 됩니다.

후보지 선정	공모신청 (자치구→서울시)
	요건검토 (서울시)
	선정위원회 개최 (서울시)
	관리계획 수립 (자치구)

관리계획 수립	관리계획 수립 (자치구)
	협의 및 자문 (자치구·서울시 합동)
	주민공람(14일간) (자치구)
	관리계획 승인요청 (자치구→서울시)

관리계획 승인	통합심의 개최 (서울시)
	관리계획 승인고시 (서울시)

사업단계	조합설립인가
	통합심의
	사업시행계획인가
	이주 및 착공
	준공인가

 

 

5) 모아타운 주의사항

같은 모아타운 안에 여러 사업유형이 허용되지만, 이러한 이유로 자칫 잘못하면 최초로 의도했던 단지화 개념이 사라질 수 있고, 모아타운 사업진행이 더디게 진행될 수도 있다고 합니다.
 
그리고 토지등소유자가 주의해야 할 점은 권리산정기준일입니다. 권리산정기준일 이후에 신축된 건축물의 소유자, 일부 지분을 넘겨받는 소유자는 분양을 받을 수 없습니다. 반드시 권리산정기준일이 언제인지 확인해봐야 합니다.

재개발 구역 내 다세대 주택(빌라) 투자 시 주의할 점

 

 

 

 

3. 소규모 재개발

역세권·준공업지역에서 소규모로 주거환경이나 도시환경을 개선하기 위한 사업을 의미합니다. 이때  역세권은 사업시행 예정지역 면적의 과반이 철도역(개통 예정 포함)의 승강장 경계로부터 반경 350m 이를 의미합니다.

 

1) 대상지역

사업시행예정구역 지정은 역세권·준공업지역에서 토지등소유자는 4분의 1 이상 동의를 받아 사업시행예정구역을 시장·군수에게 지정 제안을 할 수 있습니다.

 

그리고 사업시행예정구역 지정 이후에는 1년 내 주민합의체 구성신고 또는 조합설립인가 미신청한 경우에는 사업시행예정구역 지정 고시 취소가 된다고 하니 참고 바랍니다.

* 역세권 350m 이내(30/100 범위에서 시·도조례로 증감 가능)
* 둘 이상의 도로(또는 예정도로)를 접한 지역[폭 : 각 4m 이상 + 하나 이상 6m 이상]

 

 

 

2) 사업요건

아래 요건을 모두 충족해야 사업 진행이 가능합니다

사업시행 가능 지역	역세권 또는 준공업지역
사업시행 면적	5,000m2 미만
노후·불량건축물 수	사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상 (시·도 조례로 25% 증감 가능)
가로구역	사업시행구역이 아래에서 정하는 도로에 접할 것  - 시·군계획시설 도로 및 신설·변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로  - 너비 4m 이상의 도로  - 도로를 신설·변경할 수 있는 계획을 제출한 경우 그 계획에 대한 예정 도로

 

 

 

3) 지정절차

1	토지등소유자 동의서 징구
2	시장·군수에게 지정 제안
3	주민설명회 개최
4	주민공람(30일)
5	지방의회 시·도지사 의견청취
6	지자체 공보 고시

 

 

 

4) 사업절차

1	사업시행예정구역 지정
2	창립 총회
3	조합설립 인가 또는 주민합의체 구성 (20세대 미만인 경우 주민합의체 구성 가능)
4	건축 심의(필요시 통합심의)
5	분양 신청
6	사업시행계획인가(관리처분계획 포함)
7	일반분양(필요시)/이주/착공
8	준공 및 이전고시(청산)

 

*시공사는 조합설립 인가 후 조합 총회 의결을 통해 선정합니다.

 

 

 

5) 인센티브

역세권에서 시행하는 사업인 경우 종상향 가능(통합심의 필요)합니다.

 

 

 

 

4. 소규모 재건축

정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업입니다.

 

1) 대상지역

「도시 및 주거환경 정비법」제2조 제7호의 주택단지로서 소규모 재건축 요건을 충족한 지역입니다.

 

이때, 주택단지의 정의는 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지를 의미하며, 「건축법」에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지 등을 의미합니다.

 

 

 

2) 사업요건

아래 요건을 모두 충족해야 사업 진행이 가능합니다

사업대상 지역	주택단지
사업시행구역 면적	10,000m2 미만
노후·불량건축물 수	사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상
기존주택 세대 수	200세대 미만

 

 

 

3) 사업절차

ⓛ 조합설립단계

② 심의단계 (건축 및 통합심의)

③ 사업시행계획단계

④ 착공 및 준공 단계

 

상기 절차에서 규정하지 아니하는 사항은 소규모주택정비법령 및 조례를 따릅니다.

 

 

 

 

5. 자율주택정비사업

 

자율주택정비사업이란 노후화된 단독주택 또는 다세대 밀집지역의 주민들이 합의체를 구성하여 스스로 개량 또는 건설하는 사업을 말합니다. 본인이 가지고 있는 오래된 빌라뿐만 아니라 주변의 건물들도 모두 깨끗하게 통합하여 신축 아파트를 새롭게 짓는 사업이라고 이해하시면 될 것 같습니다.

 

 

 

1) 자율주택정비 방식

사업방식	내용
합필형	2필지 이상 토지를 합쳐서 1필지로 지적을 정리한 후 사업을 진행하는 방식, 준공 후 관리처분계획에 따라 청산
자율형	필요시 구획정리만 실시하고 개별 집주인이 각 필지별로 사업을 진행하는 방식
건축협정형	합필하지 않고도 여러 토지를 하나의 대지로 간주하여 건축을 추진하는 방식, 즉 맞벽 또는 합벽 등으로 건축을 하되 토지 소유권은 필지별로 유지

 

 

 

2) 자율주택정비 요건

사업대상지역

사 업 가 능 지 역	빈집밀집구역
	소규모주택정비 관리지역
	도시활력증진 개발사업구역
	지구단위계획구역
	정비(예정)구역이 해제된 지역
	현지개량형 주거환경개선사업구역
	도시재생활성화지역
	시·도 조례로 정하는 지역

 

 

주민합의체 구성

토지등소유자가 소규모주택정비사업을 시행하기 위하여 2명 이상의 토지등소유자가 전원의 합의를 걸쳐 결성하는 협의체를 말합니다. 

 

공공임대주택 50% 이상 건설 시 1인 사업이 가능하며, 소규모주택정비 관리지역 내에서 사업 시 토지등소유자 80% 이상(1.10 부동산 대책 적용 시 75% 이상) 및 토지면적 2/3 이상 동의하면 주민합의체 구성이 가능합니다.

 

단, 주민합의체 구성에 동의하지 않은 토지등소유자도 주민합의체 구성원으로 포함해야 하며, 매도청구가 가능하다고 하니 참고 바랍니다.

 

 

노후·불량건축물 수

사업에 포함되는 주택 수의 2/3 이상(1.10 부동산 대책 적용 시 60% 이상)이며, 건축물대장상의 준공연도 기준으로 20~30년이 경과한 주택으로 노후·불량주택 여부는 지자체에 따라 다를 수 있으므로 확인 필요합니다.

 

 

기존 주택 수

자율주택정비사업을 진행하기 위한 기존 주택 수는 단독주택 10호 미만, 다세대주택 20세대 미만, 단독+다세대주택이 혼합된 경우 20채 미만이지만, 세대수 기준으로 지자체 조례에 따라 1.8배까지 완화가 가능하다고 합니다. 참고로 서울시는 단독주택 18호 미만, 다세대·연립주택 36세대 미만, 단독+다세대주택이 혼합된 경우 36채 미만이라고 합니다.

 

 

 

3) 자율주택정비 혜택

용적률 인센티브

신축건물 연면적의 20% 이상을 임대주택으로 공급할 경우 법적 상한까지 용적률을 완화해 준다고 합니다.

 

 

주차장 설치기준 완화

공급하는 임대주택이 다세대주택 또는 다가구주택일 경우 세대당 0.5~0.6대의 주차대수를 적용하고, 또한 사업지 인근에 주차장 사용권을 확보할 경우에는 사업부지 내 법정 주차대수의 70%만 설치가 가능합니다.

 

 

공동이용시설 설치에 따른 특례

자율주택정비사업으로 신축하는 건물에 공동이용시설을 설치하는 경우 이에 해당하는 바닥면적은 시·도조례에 따라 용적률 산정에서 제외 가능하다고 합니다.

 

 

저리의 사업비 융자

총사업비의 50~70%를 연리 2.2~1.9%로 융자 지원(융자기간 최대 5년)을 해준다고 합니다.

 

 

추가 인센티브 (1.10 대책)

노후요건 완화
소규모 재건축, 가로주택정비, 일반 재개발사업 등의 재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)을 현행 2/3에서 50%로 완화하여 사업추진을 확대할 것입니다.
 
지구지정
소규모정비 등을 중심으로 하는 중소규모의 신규 촉진지구를 지자체와 합동 공모하고, 용적률 법적 상한 1.2배까지 완화, 높이 제한 배제, 용도지역 상향, 기반시설 설치지원 등의 특례를 부여할 예정입니다. (24년 상반기 예정)

(1 10) 부동산 대책 소규모 정비사업 및 도심복합사업 확대

 

 

 

 

6. 가로주택정비사업

노후된 연립주택 등 공동주택을 철거하고 신축아파트로 건축하기 위한 사업의 일종이며, 종전의 가로구역을 유지하면서 기반시설 추가 부담 없이 노후 주거지를 소규모로 정비하는 사업을 말합니다.

 

1) 가로주택정비 요건

가로구역 정의

출처 : 한국부동산원

가로주택정비사업은 가로구역만 가능합니다. 가로구역이란 도로 및 시설로 둘러싸인 일단의 지역(단, 소규모주택정비 관리지역 예외)을 말합니다. 이때 도로는 6m 이상의 (예정) 도로를 말하며, 시설은 공용주차장·광장·공원·녹지·공공공지·하천·철도·학교 등을 말합니다.

가로구역 면적은 1만m2 미만이어야 합니다. 하지만, 소규모주택정비 관리지역 또는 지자체 조례로 정하는 경우에는 1만 3천m2 미만도 가능하며, 정비기반시설 등 적정성 여부에 대하여 지방도시계획위원회 심의를 거친 경우에는 2만m2 미만도 가능합니다.

 

그리고 가로구역 내 4m를 초과하는 도시·군계획도로가 통과하고 있으면 안 된다고 하니 참고 바랍니다.

 

 

노후 건축물 개수

가로구역 내 노후·불량건축물 개수가 사업구역 전체 건축물 수 2/3 이상의 요건을 갖춰야 합니다. 하지만 최근에 발표된 1.10 대책에 따르면, 노후도 60% 이상의 요건을 충족하면 재개발 사업이 가능하도록 시행령을 변경할 예정이라고 합니다.(24년 3월 말 시행 예정)

 

그리고 토지등소유자 3/4 이상 동의와 토지면적 3/4 이상 동의 요건도 충족해야 합니다.

 

 

기존 주택의 개수

가로구역 내 주택의 수는 다음 3가지 중에서 1가지 조건을 충족하면 가능합니다. 단독주택의 경우 10호 이상이거나, 다세대·연립주택의 경우 20세대 이상이거나, 단독·다세대·연립주택 혼합의 경우 20세대 이상인 경우에 가로주택정비사업이 가능합니다.

 

 

건축물의 층수

제2종 일반주거지역인 경우 15층 이하의 범위에서 시·도조례로 규정하며, 시·도조례에 따라 15층 이상도 가능합니다.

 

 

2) 가로주택정비 절차

가로주택정비사업은 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차 없이 주민들이 조합을 구성하여 직접 시행 하거나 LH 등과 공동으로 시행 할 수 있습니다. 조합 설립은 추진위원회 구성 절차 없이 토지등소유자의 80% 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의가 있어야 합니다.

 

① 조합설립인가

20세대 미만인 경우에는 주민합의체 구성도 가능하다고 합니다.

 

 

② 건축심의

필요시 통합심의도 가능하다고 합니다.

 

 

③ 조합원 분양신청

일반분양을 신청하기 전에 조합원 분양신청을 먼저 진행합니다. 소규모 정비사업은 일반분양을 하지 않을때도 많다고 합니다.

 

 

④ 사업시행계획인가

이 단계에서 관리처분계획도 함께 포함됩니다.

 

 

⑤ 필요시 일반분양, 이주, 착공

시공사는 조합설립 인가 후 조합 총회 의결을 통해 선정합니다.

 

 

⑥ 준공 및 이전고시

이 단계에서 청산도 함께 진행합니다.

재개발 절차·용어·비교 (민간재개발, 공공재개발, 공공주도정비사업)

 

 

3) 가로주택정비 혜택

LH참여형 용적률 완화

LH참여형 공공임대주택을 일정면적이상 공급시 법정상한 용적률까지 건설가능하고 비선호 평면에 계획하여 분양성 향상 및 젊은 계층 입주를 도모합니다.

 

 

건축규제 완화특례 사업규모 증가

여러 필지를 공동 개발하여 사업이 어려운 과소필지의 개발이 가능하고 사업 활성화를 위한 건축규제 완화특례가 있어 사업규모도 증가합니다.

 

 

사업기간 단축과 일반분양 주택공급

사업기간 단축과 일반분양 주택공급으로 주민 부담을 최소화하고 수용방식이 아닌 기존 주민의 거구를 전제로 하여 재정착이 가능합니다.

 

 

기존 주민 혜택 다양화

기존 주민은 종전의 가산가치에 따라 3주택까지 공급받을 수 있어 새집과 임대수익을 모두 확보 할 수 있습니다. (다가구주택의 경우 3주택 이상 가능)

 

 

사업비 저리 융자 가능

초기사업비(조합 신고 이후부터 사업시행계획인가 이전)와 본사업비(사업시행인가 이후 준공까지)에 들어가는 비용을 한도 내에서 저리로 융자를 해준다고 합니다.

 

 

 

 

7. 포스팅을 마치며

[교통망·재개발·임대업·부동산] 공부방에 초대합니다.

부동산 공부방