목차
1. 부동산대책(1.10) 서문
1) 추진배경
주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형이 필수적입니다. 특히, 2040년까지 계속 늘어나는 1인 가구, 고령화 등 인구변화로 다변화되는 주택수요에 부응하기 위해서는 다양한 유형의 주택공급이 활성화될 필요가 있습니다.
그런데 작년 주택공급의 선행지표인 인허가, 착공이 위축되었으며, 그중에서도 연립·다세대 등은 더욱 크게 감소하였는데, 이렇게 공급 위축이 장기화되면 건설산업, 지역경제 등에도 부정적인 영향을 미치게 될 것입니다.
이러한 주택공급 부진은 거시여건 및 주택시장 침체에서 비롯된 측면이 있습니다. 고금리, 고물가가 지속되면서 주택건설 사업성은 크게 악화되었으며, 주택시장도 최근 하락세로 전환되고 거래도 정체되었습니다. 최근 재건축 3대 규제(분상제, 안전진단, 재초환)는 개선되었으나, 과도했던 공급 규제 여파로 선호도 높은 도심 공급 기반은 더 약화되었다고 합니다.
한편, 시장과열기에 강화된 규제로 높아진 주택 구입·보유 부담과 전세 사기 영향 등으로 수요는 더욱 위축된 상황입니다.
이러한 주택시장의 문제점들을 해결하기 위해 주택공급을 가로막는 규제를 완화하고, 임대주택 공급자의 부담 경감을 통해 주택공급이 확대될 수 있는 기반을 조성할 필요가 있으며, 1~2인 가구 주거수요에 부응하는 다양한 주택공급도 정상화될 필요가 있기 때문에 정부에서 1.10 부동산대책을 발표하게 된 것으로 보입니다.
2) 요약내용
정부가 최근 24년 1월 10일에 발표한 부동산 대책의 핵심 내용은 부동산 규제의 대폭 완화와 함께 재개발·재건축의 속도를 내겠다는 것입니다.
이번 포스팅에서는 1.10 부동산대책에 대한 중요 내용을 자세히 정리해서 알려드리겠습니다.
2. 선호도 높은 도심 공급 확대
1) 재개발·재건축 활성화
재개발‧재건축이 주민의 자유로운 선택권에 따라 본격화될 수 있도록 ①속도는 빠르게, ②문턱은 낮추고, ③사업성은 제고, ④중단 없는 사업을 지원할 계획입니다.
① 사업속도 : 패스트트랙 도입
패스트트랙 도입
사업속도를 높이기 위한 패스트트랙을 도입하여 준공 30년이 넘으면 안전진단 없이도 재건축을 착수할 수 있도록 허용하고, 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간을 최대 3년을 단축시킬 계획이라고 합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.
○ 안전진단
현재는 안전진단 통과 이후에 정비구역 입안이 가능했으나, 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능하도록 개선한다고 합니다. 그리고 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선하고, 노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌로 작용하지 않도록 안전진단 기준 개선도 함께 병행한다고 합니다.
○ 사업주체 구성 조기화
준공 30년이 넘으면 추진위 구성이 가능하고, 정비구역 지정과 조합 설립 추진 병행을 가능하게 한다고 합니다. 즉, 정비구역 지정 전에도 조합설립을 신청하여 정비구역 지정과 조합설립 병행을 통하여 정비구역 지정 및 조합 설립인가 동시 처리를 허용한다고 합니다.
신탁방식 효율화
그리고 신탁방식 효율화를 통해 주민 전체회의 기 의결 범위 내 시행사항은 추가 의결 없이 추진하고, 사업계획인가 신청 시 주민 의사확인을 간소화하여 사업속도를 더 빠르게 한다고 합니다. 예를 들어, 전체회의 의결과 주민 동의(토지주 1/2, 면적 1/2)를 충족해야 통과가 가능했던 사안이 있었다면, 이번 개안정을 통해 전체회의 의결만 충족하면 통과를 가능하게 한다고 합니다.
② 진입 문턱 : 정비사업 추진 요건 완화
정비사업 추진 요건 완화
그동안 신축빌라 혼재 등으로 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건을 완화한다고 하는데 자세한 내용은 다음과 같습니다.
○ 재개발 구역지정 요건 완화
재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화하고, 노후도가 높은 지역은 접도율, 밀도 등 요건을 충족하지 않아도 사업추진이 가능하도록 한다고 합니다.
○ 공유자·유휴지 요건 완화
정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정·동의 요건 등을 개선한다고 합니다.
③ 사업성 : 사업 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화
기금융자 제공 및 HUG 보증대상 확대
자금지원을 추가 신설하여 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공 및 HUG 보증대상을 확대한다고 합니다. 이는 공공성 확보(뉴홈 반영 여부, 공공임대주택 비율 등), 사업가능 여부 등을 심사하여 초기사업비를 융자해 준다고 합니다.
재건축 부담금 완화
재건축 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1 주택 장기보유자 감경 등 부담경감을 조속 시행할 예정이라고 합니다.(24년 3월 개정법 시행 예정) 그리고 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대(신탁운영비 등 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등)하여 부담을 추가로 완화시킬 것이라고 합니다.
④ 중단 없는 사업 : 공사비 갈등 완화
공사비 갈등을 예방하고 갈등 발생 시 조기 해소 기반을 마련하기 위해서, 원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위한 표준계약서를 조기 배포(24년 1월)하고, 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여하여 신속하게 갈등을 해소할 수 있도록 지원을 추진한다고 합니다.
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 안전진단 통과 의무시기 조정 | 도시정비법 개정안 발의 | '24.2 |
| 사업주체 구성 조기화 | 도시정비법 개정안 발의 | '24.2 |
| 신탁방식 효율화 | 도시정비법 개정안 발의 | '24.2 |
| 노후도 요건 완화 | 도시정비법 개정안 발의 | '24.4 |
| 기금융자 신설 및 보증대상 확대 | 기금운용계획 변경 | '25 |
| 초과이익 제외 비용인정 확대 | 재건축초과이익환수법 시행령 개정 | '24.3 |
| 공사비 갈등 예방 및 조기 해소 | 표준계약서 배포 | '24.1 |
| 도시분쟁조정위 재판 효력 부여 | 도시정비법 개정안 발의 | '24.2 |
2) 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비
현 정부는 임기 내 첫 착공과 2030년 첫 입주를 목표로 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융지원, 이주단지 조성 등 사업의 전 과정을 패키지로 지원할 계획입니다.
① 신속하고 내실 있는 계획 수립
기본방침·기본계획
국가 차원의 시책과 지침을 제시하고 도시의 재구조화 방향과 단계별 정비계획을 담은 도시별 청사진을 제시할 예정입니다.(24년 하반기)
사업계획
선도지구를 지정하여 정비 모범사례를 제시(24년 하반기)하고, 본격적인 정비사업 절차인 특별정비계획을 수립할 예정이라고 합니다.(25년)
② 노후계획도시 정비 사업여건을 획기적으로 개선
규제 완화
통합 재건축 시 안전진단 면제, 용도지역 변경·용적률 상향 등을 통해 사업기간을 단축하고, 사업성을 개선한다고 합니다.(특별법 재정 완료) 예를 들어, 주거지역 평균용적률을 100% p 내외로 상향하거나, 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 변경 시에는 최대 용적률을 500%로 상향한다고 합니다.
금융지원 강화
금융지원 강화를 위해 12조 원 규모의 "미래도시 펀드"를 조성하고, 신도시 정비 전용 보증상품을 출시하여 원활한 자금조달 지원할 예정이라고 합니다.(25년)
사업시행 지원
주민이 자유롭게 사업방식(조합 or 신탁)을 선택하고, 공공은 총괄사업관리자를 통해 사업 단계별로 조합을 지원할 예정이라고 합니다.(25년) 필요시 조합과 신탁 방식의 장점을 접목한 새로운 사업 모델도 발굴한다고 합니다.
③ 공공의 역할은 충실히, 차질 없이 이행
기반시설
공공기여금을 유동화하여 기반시설 설치비용을 적기에 조달할 수 있게 한다고 합니다. 예를 들어, 특별정비구역 공공기여금을 담보로 지자체가 채권을 발행하여 기반시설에 적기에 설치하는 방법입니다.
이주대책
25년부터 1기 신도시별 1개소 이상의 이주단지를 먼저 조성할 예정입니다.
지원조직
국토부 내 도시정비기획단을 설치하고, LH·HUG·LX·부동산원 등을 지원기구로 지정하여 지자체·주민을 지원할 예정입니다.(24년 상반기)
1기 신도시는 민간과 공공이 함께 참여하는 협력적 거버넌스를 구축하여 주민의 뜻에 따라 정비가 이루어지도록 공공이 체계적으로 지원합니다.
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 선도지구 지정 | 선도지구 공모 | '24.下 |
| 미래도시 펀드 조성 | 펀드 재원 조달방안 마련 | '25.下 |
| 신도시 정비 전용 보증상품 출시 | 전용 보증상품 마련 | '24.11 |
| 총괄사업관리자 운영 | 총관사업관리자 지정 | '25.上 |
| 공공기여금 유동화 추진 | 유동화 방안 마련 | '24.10 |
| 이주단지 조성 | 신도시별 이주단지 조성 착수 | '25.下 |
3) 소규모 정비 및 도심복합사업
소규모 정비사업 및 도심복합사업을 통하여 일반 정비사업이 불가능한 지역도 신속한 추진이 가능하도록 ①진입장벽 완화, ②속도 제고, ③사업성 개선 등을 지원한다고 합니다.
소규모 정비사업 범위
○ 소규모 재건축 (1만㎡‧200세대 미만)
○ 소규모 재개발 (5천㎡미만)
○ 가로주택정비 (도로 연접 1만㎡ 미만, 관리지역 2만㎡ 미만)
○ 자율주택 정비 (단독 10호‧연립 20호 미만)
① 진입문턱 : 사업 가능 지역 확대
사업요건 개선
인접도로 건너편까지 구역지정을 허용하고, 노후도 요건을 현재 2/3에서 60%(관리지역 50%)로 완화하고 사업대상지를 확대할 계획입니다.
공공참여 확대
사업성 부족으로 자력으로 개발이 어려운 단지는 LH 참여로 사업성을 보완하고, 24년 공모 방식으로 신규사업지를 추가한다고 합니다. 23년 8월 기 공모분은 24년 상반기에 신속히 선정(5곳 내외)할 예정이며, 24년 상반기에 추가 공모를 시행하여 연내 선정할 계획입니다.
② 사업속도 : 절차 간소화 및 참여유인 제고
절차 간소화
조합설립에 대한 주민 동의율을 기존 80%에서 75%로 완화하고, 통합심의 대상 확대(교통·경관심의 등) 등을 통해 사업기간을 단축할 것입니다. 그리고 공공 컨설팅 강화 및 지자체 관리계획 수립 지원(LH)으로 진행 속도를 빠르게 할 예정입니다.
제안서 작성 및 시공사 선정 지원, 부동산원 사업성 분석 등
→ 예산(24년 9.3억 원)‧인력(7명) 확대
도심복합 참여 제고
토지주 우선공급일 합리화*와 상가주 및 임대업자 보상 다변화(임대수입 지원, 상가주 토지보상 등)를 통하여 갈등의 요소를 해소할 것입니다.
* 토지주우선공급일 : [현재] 일괄 `21.6.29(공공주택특별법 의결일) → [개정안] 개별후보지 발표일
** 우선공급일 이후 거래(1회, 무주택자)에도 현물보상(법 개정 후 거래부터 적용), 입주권 전매도 허용
③ 사업성 : 인센티브 및 자금지원 강화
인센티브
기반시설(공공분양, 공공시설 등) 설치 시 용적률 완화 및 기금융자(現50→70%) 인센티브를 제공할 것입니다.
자금지원
기금융자 지원확대를 추진(융자한도 구역당 現300→500억 원)할 예정입니다.
④ 광역정비 : 미니 뉴타운 지원 확대
노후요건 완화
소규모 재건축, 가로주택정비, 일반 재개발사업 등의 재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)을 현행 2/3에서 50%로 완화하여 사업추진을 확대할 것입니다.
지구지정
소규모정비 등을 중심으로 하는 중소규모의 신규 촉진지구를 지자체와 합동 공모하고, 용적률 법적 상한 1.2배까지 완화, 높이 제한 배제, 용도지역 상향, 기반시설 설치지원 등의 특례를 부여할 예정입니다. (24년 상반기)
공공지원
사업성이 열악한 지역 등에 대해서 LH 등 공공기관이 사업계획을 제안하고, 직접 시행까지 하는 신속 정비 체계를 구축할 것입니다. 24년 상반기에 지자체 수요를 파악하고, 24년 하반기 정도에 사업계획안을 마련하여 착수할 계획입니다.
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 소규모 정비 사업요건 개선 | 소규모주택정비법 시행령 개정 | '24.4 |
| 소규모 정비 공공참여 확대 | 사업지 추가 공모 시행 | '24.3 |
| 소규모 정비 절차 간소화 | 소규모주택정비법 개정안 발의 | '24.3 |
| 도심복합사업 우선공급기준일 합리화 | 공공주택특별법 개정안 발의 | '24.3 |
| 용적률 인센티브 및 기금융자 지원확대 | 소규모주택정비법 개정안 발의 | '24.3 |
| HUG 내규 개정 | '24.2 | |
| 재정비촉진지구 노후요건 완화 | 도시재정비법 개정안 발의 | '24.2 |
3. 다양한 유형의 주택공급 확대
정부는 1~2인 가구 증가 등 주거수요 다변화에 부응하여, 전세사기로부터 안심할 수 있는 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 수 있는 기반을 구축하기 위해 주거사다리 역할을 수행하는 소형 주택에 대한 공급 규제를 개선하고, 세제·금융지원을 통해 사업 여건을 개선할 계획이라고 합니다.
1) 다양한 유형의 주택공급 여건 개선
① 도시·건축규제 완화
세대수 제한 폐지
도시형 생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 세대수 제한(현재 300세대 미만)을 폐지한다고 합니다.
방 설치 제한 폐지
도심 내 다양한 주거 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 도시형 생활주택의 방 설치 제한 규제를 폐지한다고 합니다. 현재는 전체 세대수 절반까지만 방 설치가 가능한 상황이며, 앞으로는 30~60m 2는 방 3개까지 설치를 허용하고, 30m2 미만은 설치가 불가하게 한다고 합니다.
주차장 기준 완화
도시형 생활주택 내 공유차량의 주차면수를 설치하면 주차장 기준을 완화해 준다고 합니다. 현재 공유차량의 주차면수 1대당 일반 주차면수 3.5대를 적용해주고 있습니다.
입지규제 완화
중심상업지역에 도시형 생활주택을 건설하는 경우에는 주상복합이 아닌 단일 공동주택으로 건축하는 것도 허용한다고 합니다. 다만, 주택과 주택 외(상가, 오피스텔 등) 용도가 복합된 건축물 중 주택 부분이 90% 미만이라는 조건에 한해서 허용해 준다고 합니다.
발코니 설치 허용
그동안 오피스텔에 금지되어 있던 발코니 설치를 전면 허용한다고 합니다. 이를 통하여 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급을 촉진할 계획이라고 합니다.
② 세제·금융 지원
세제 지원
향후 2년간 준공되는 신축 소형 주택*(60m2 이하, 아파트는 제외)에 대한 원시취득세를 최대 50% 감면할 것이라고 합니다.
* 24년 1월 ~ 25년 12월 준공된 60㎡ 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형 생활주택(법 25%+조례 25%)
자금 지원
도시형 생활주택 등 융자한도*를 상향(1년 한시)하고, 금리도 저리로 지원(최저금리 분양 3.0%, 임대 2.0%)한다고 합니다.
* (분양) 7,500만 원 → 1억 원, (임대) 장기일반 1.0 → 1.2억 / 공공지원 1.2 → 1.4억 원
보증 지원
도시형 생활주택·오피스텔 PF대출 보증한도를 확대(70→80%)하고, 자기자본 선투입 요건 완화 등 공적보증 지원도 강화한다고 합니다.
* (現) 토지비 10% 선투입 필요, 시공순위 100위 이내는 5%로 완화 → (改) 200위까지 적용 확대
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 도생주 세대주 제한 폐지 | 주택법 개정안 발의 | '24.2 |
| 도생주 방 설치 제한 폐지 | 주택법 시행령 개정 | '24.4 |
| 도생주 주차장 기준 완화 | 주택건설기준 규정 개정 | '24.4 |
| 중심상업지역 단일공동주택 건축 허용 | 국토계획법 시행령 개정 | '24.4 |
| 오피스텔 발코니 허용 | 오피스텔 건축기준 개정 | '24.3 |
| 신축 소형 주택 원시취득세 감면 | 지방세특례제한법 개정안 발의 | '24.2 |
| 비아파트 융자심사기준 신설 | 대출업무시행세칙 개정 | '24.2 |
| PF 보증한도 확대 및 요건 완화 | HUG 내규 개정 | '24.3 |
| 도생주 등 융자한도 상향 | 기금운용계획 변경 | '24.2 |
2) 소형 주택 활용도 제고
1~2인 가구 증가 등 주거수요 다변화에 부응하여, 전세사기로부터 안심할 수 있는 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 수 있는 기반을 구축하기 위해 다양한 소형주택(비아파트)의 구입 부담을 낮추고, 임차인 보호가 강화된 등록임대주택으로 활용될 수 있도록 한다고 합니다.
① 구입 부담 경감
소형 신축 주택(개인)
향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억‧지방 3억 이하, 아파트는 제외)은 취득세‧양도세‧종부세 산정 시 주택수에서 제외한다고 합니다.
등록임대(주택임대사업자)
소형 기축 주택*은 향후 2년간 구입 후 임대등록(매입임대)하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다고 합니다.
*24년 1월 ~ 25년 12월(2년) 간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 원‧지방 3억 원 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이 해당합니다.
② 등록임대 사업 여건 개선
단기 임대등록 도입
임대의무기간(현재 10년)이 완화된 단기 등록임대를 도입하여 소형 임대주택 공급을 활성화할 예정입니다. 이미 폐지(20년 8월)된 단기 등록임대 유형을 도입하되, 임대의무기간(6년 예상), 대상(아파트 제외), 세제 혜택 등은 합리적인 수준으로 부여할 예정입니다.
임대리츠 활성화
대규모 민간임대를 운영하는 임대리츠가 보다 원활하게 설립되고, 자금을 조달할 수 있도록 개선하기 위해 임대리츠가 대출을 받을 수 있는 기관*을 확대하여 투자재원을 다변화할 예정입니다. 그리고 기금이 투자하는 임대리츠는 심사기준 개선* 및 절차 간소화*할 예정입니다.
대출가능 기관*
(現) 보험사 위주 → (改) 연기금, 공제회, 공단 등 대출가능 기관 확대
심사기준 개선*
기금투자 심사 시 수익률 산정에 활용되는 주택가격 상승률 현실화(現수도권 1.5→2.0%)
절차 간소화*
기금투자 심사와 리츠영업인가 시 중복되는 심사내용 통합, 공동주택 분양가격 산정규칙으로 산출된 공사비 상한액 이하 시 공사비 검증 면제 등
임대보증 가입여건 개선
임대보증 가입 시 시세*를 적절히 반영할 수 있도록 주택가격 산정방식의 개선을 추진한다고 합니다.
*주택가격 산정 시 공시가격 인정비율을 경직적으로 적용하여 시세 반영에 애로
③ 기업형 장기임대 활성화
기업형 등록임대 인센티브
기업 중심으로 양질의 등록임대주택(10년)이 확대될 수 있도록 기업형 사업자(예: 100호 이상 등록 법인) 혜택을 확대한다고 합니다. 기업형 사업자는 등록임대 세제혜택 적용주택 대상을 확대하고, 기금융자 한도 상향(예: 2천만 원) 등의 지원 확대도 추진한다고 합니다.
자율형 장기임대 도입
안정적 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제가 최소화된 기업형 장기 민간임대(예: 20년)를 신규 도입한다고 합니다. 운영주체를 장기임대리츠*로 한정하고, 임대수익 등으로 안정적인 수익구조가 가능토록 규제 최소화 및 세제지원도 한다고 합니다.
*장기임대리츠가 공모형일 경우 기금융자 지원 확대 등을 통해 공모 리츠 참여 유도
규제 완화
초기 임대료 제한 및 임대료 증액 추가제한*을 완화하고, 의무 임대기간 중 임차인 변경 시 임대료에 대한 시세반영을 가능하게 한다고 합니다.
*현재 100세대 이상 등록임대주택은 소비자물가 변동률 적용(통상 2% 내외)
세제 지원
합리적 수준의 세제 혜택 부여도 추진합니다. 그리고 고령자·청년 등에 특화된 주거서비스*를 제공할 수 있는 기업형 장기 민간임대 사업모델도 마련할 계획입니다.
*고령자 특화시설+서비스를 제공하는 실버스테이, 1인 가구 등 일반 청년 등을 위한 공유주택(임대형 기숙사) 등
④ 공공 신축매입약정 확대
미분양 부담이 없는 공공의 신축 매입약정의 매입단가를 현실화하고, 물량도 확대한다고 합니다.(23년 0.8만 호 → 24년 3만 호) 공사비 상승분 등을 반영할 수 있도록 평가방식을 보완하고, 매입 상한 단가(現 기준단가 120%) 및 매입기준* 등도 합리적으로 개선한다고 합니다.
*매입기준 개선 완료(`24.1) 후 사업자 모집공고(`24.2) 추진
신축매입 약정 주택에 대한 PF보증을 도입하고, 용적률 인센티브*를 확대한다고 합니다.
*(現) 지자체별 조례 한도 1.2배까지 완화 가능 → (改) 법적한도의 1.2배까지 완화 가능
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 개인 소형 신축 주택수 제외 | 지방세법 시행령 개정 | '24.5 |
| 소득세법 시행령·종부세법 시행령 개정 | '24.5 | |
| 임대사업자 소형 기축 주택수 제외 | 지방세법 시행령 개정 | '24.5 |
| 단기 등록임대 복원 | 민간임대주택법 개정안 발의 | '24.2 |
| 주택가격 산정방식 개선 | 공시가격 및 기준시가 적용비율 개정 | '24.6 |
| 공공지원 민간임대 대출기관 확대 | 부동산투자회사법 시행령 개정 | '24.2 |
| 기업형 사업자 기금융자 한도 상향 | 기금운용계획 변경 | '24.2 |
| 자율형 장기임대 도입 | 민간임대주택법 개정안 발의 | '24.2 |
| 신축매입약정 단가 현실화, 물량 확대 등 | LH 내규 규정 | '24.1 |
| 신축매입약정 PF 보증 도입 | HUG 내규 개정 | '24.2 |
| 신축매입약정 용적률 인센티브 확대 | 국토계획법 시행령 개정 | '24.4 |
3) 전세사기 피해지원 및 예방 강화
정부는 1~2인 가구 증가 등 주거수요 다변화에 부응하여, 전세사기로부터 안심할 수 있는 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 수 있는 기반을 구축하기 위해, 피해 임차인의 보증금 회수를 위한 협의매수 및 우선매수권 활용을 지원하고, 사각지대 없는 피해자 주거 지원과 철저한 전세사기 예방을 강화한다고 합니다.
① 보증금 피해 경감 지원
협의매수
LH가 현재 경공매 낙찰매입(낙찰가액)을 하는 것보다 조기에 피해주택을 협의매수(감정가액으로 더 비싸게 매수)하여 보증금 반환을 조기화하고, 반환금액도 확대할 예정이라고 합니다.
임차인 외 다른 채권자가 없는 경우부터 우선 시행하고, 감정가(시세)보다 보증금이 더 많을 경우에는 임차인이 보증금을 감정가 이내로 감액 조정하는 방식으로 진행한다고 합니다.
그리고 채권자가 다수인 경우에는 채권자 간 채권조정 협의를 거쳐 감정가 이내로 부채총액을 조정한 후 매입한다고 하며, 이를 시행하기 위해 절차·기준 등의 제도적인 기반 마련을 추진한다고 합니다.
우선매수권
복잡한 권리관계로 협의매수가 곤란하면, 우선매수권을 활용해 낙찰받을 수 있도록 경·공매 대행 및 저리금융 등을 지원할 예정이라고 합니다.
② 피해 임차인 주거 지원 강화
주거안정 지원
협의매수 및 우선매수권 활용 등이 곤란한 피해자의 주거안정을 위해 기존의 공공임대 주거지원 사각지대를 보완한다고 합니다.
이를 위해 전세임대 지원을 신설하여 ①기존주택 매입임대, ②전세임대, ③대체 공공임대 등의 맞춤형 3단계 지원체계를 구축할 예정이라고 합니다.
그리고 기존 주택 매입 시 통매입이 불가피한 다가구 주택도 매입할 수 있도록 매입임대 요건도 완화할 예정이라고 합니다. (임차인 전원동의 → 피해자 전원동의)
금융지원 확대
주거용 오피스텔도 구입 대출*을 지원하고, 경매 개시에 따른 피해자에게는 계약만료 전이라도 전세대출 저리대환 조기화** 예정이라고 합니다.
* 주택금융공사 보금자리론에 신규 포함 / 주택도시기금의 디딤돌 대출은 기 포함
** 현재는 계약 만료 후 임차권등기명령을 받은 경우에만 저리대환 대출지원
③ 피해 임차인 종합 지원 체계 강화
지원체계 정교화
피해 지원방안의 분산된 접수창구를 전세피해지원센터 한개로 일원화하는 시범사업을 실시하여 피해자의 편의를 제고한다고 합니다. 그리고 전세피해지원센터 인근에 금융상담 특화지점도 별도로 지정한다고 합니다.
법률전문가 연계 강화
전세보증금 반환을 위한 법률조치 수행 시 어려움이 없도록 법률전문가 대행비용 지원을 확대(인당 140만 원 限)한다고 합니다.
④ 철저한 전세사기 예방
중개사 책임 강화
전세사기로 인한 중개사의 손해배상책임 실효성 강화를 위해 공제한도 확대* 및 소송 없이 지급절차 간소화*를 시행한다고 합니다.
*공제한도 확대
연간 공제한도(現 개인 2억 원/법인 4억 원)를 위험요인에 따라 상향·차등화
*지급절차 간소화
*임대차분쟁조정위 조정사항에 중개사고를 추가하여 지급기한 단축(2~4년→3개월)
임대인 체납, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황*, 전세사기 방지 특약 등을 중개사가 직접 확인** 및 설명해야 하는 의무를 부여(24년 2월)한다고 합니다.
*다가구주택은 1개 등기에 다수 임차인이 거주하고 있어, 선순위 보증금 확인 필요
**확정일자 부여현황, 국세‧지방세 체납정보, 전입세대 확인서, 최우선변제금 등
위험계약 방지
임대관리업체 관리·감독 강화*, 허위계약 검증** 등을 통해 보증금 미반환과 사기계약 체결을 사전에 방지한다고 합니다.
*자본금 요건 강화(1.5→2억 원), 분기별 현황신고 시 임대차계약서 제출 의무화 등
**부동산거래관리시스템(RTMS)과 렌트홈을 연계하여 임대차 계약정보 사실검증
'확정일자 확인 후 대출' 사업의 금융기관을 제2금융권까지 확대하며, 확정일자 신고된 보증금(RTMS에서 확인)은 우선 차감 후 대출을 실행한다고 합니다.
안심전세앱 고도화
안전한 계약을 위한 주요 사례 및 악성임대인 공개, 주택유형·임차인 상황별 주의사항 안내 등 정보제공을 강화한다고 합니다.
전세보증
보증료 지원 확대로 가입부담을 완화(23년 122억 원 → 24년 236억 원)한다고 합니다.
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 피해주택 협의 매수 | 피해주택매입업무처리지침 개정 | '24.2 |
| 전세임대 지원 신설 | 즉시 시행 가능 | '24.1 |
| 매입임대 요건 완화 | 피해주택매입업무처리지침 개정 | '24.1 |
| 금융지원 확대 | 전세사기피해자법 개정안 발의 | '23.11 |
| 지원체계 정교화 | 원스톱서비스 시행방안 마련 | '24.1 |
| 법률전문가 연계 강화 | 법률전문가 연계방안 마련 | '24.1 |
| 중개사 공제한도 확대, 지급절차 간소화 | 공인중개사법 및 주택·상가임대차법 시행령 개정 | '24.10 |
| 공인중개사 확인·설명 의무 강화 | 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정 | '24.2 |
| 임대관리업체 요건 강화 및 의무 부여 | 민간임대주택법 시행령·시행규칙 개정 | '24.5 |
| 확정일자 확인 후 대출 사업 확대 | RTMS 시스템 기능개선 후 시행 | '24.4 |
| 안심전세앱 고도화 | 안심전세앱 기능개선 등 | '24.3 |
4. 신도시 등 공공주택 공급
정부는 공공 물량 확충 및 민간참여 확대로 주택공급 회복을 견인하고, 3기 신도시 등을 신속히 조성하여 부담가능한 내 집 마련 기회를 확대할 계획입니다.
24년 건설형 공공주택 공급(인허가)은 당초 계획(12.5만 호)을 상회하는 14만 호 이상으로 확대하여 민간 위축을 보완할 예정이라고 합니다.
그리고 신규택지 2만 호 추가 확보, 수도권 신도시 3만 호 추가 등 물량 확대와 3기 신도시 조성속도 제고를 통해 부담가능한 내 집 마련 기회 조기화를 가능하게 만들 것이라고 합니다.
1) 공공주택 공급 확대
민간→공공 전환
미매각 토지 및 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환하여 공공주택 추가 공급(5천 호+α)
LH 택지 중 미매각 부지는 입지, 수요 등 검토 후 전환하고, 토지리턴제* 대상 확대 및 시행 1년 연장(‘23.12월 → ‘24.12월)
*토지 매수자가 원하는 경우 위약금 없이 계약해제 가능
(現) 미매각토지
(改) 기 매각토지 중 공공주택 수요 있는 부지 + 미매각토지 + 신규 공급 토지 일부
민간참여사업 확대
공공주택 사업에 민간 참여를 확대하여 주택공급을 회복 견인할 계획입니다. 택지 매수부담이 적은 민간참여사업을 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%(인허가 기준)까지 확대*를 추진한다고 합니다.
*(23년) 4%(3,200호) → (24년) 15% → (25년) 20% → (26년) 25% → (27년) 30%
민간참여 경쟁 도입
민간 단독 사업시행 근거를 마련하고(공공주택특별법 개정, 24년 상반기), 경쟁도입을 위한 택지공급 기준 및 평가제도* 등을 마련할 계획입니다.
*분양가격, 하자빈도, 입주민 만족도 등 평가 → 평가결과에 따라 민간시행 비율 조정
법령 개정 이후 민간이 시행하는 공공주택을 본격적으로 시행('24년 하반기 이후)하고, LH 착공예정 물량 일부를 사업성 분석 등을 거쳐 민간시행으로 전환(24년 이후)시킬 예정입니다.
공급속도 제고
LH 공급계획을 조기에 확정하고(`24.1), 지방공사 참여 확대 및 집행관리 강화 등을 통해 적기 공급
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 토지리턴제 확대 및 시행 연장 | 택지공급기준 개정 | '24.1 |
| 민간참여사업 확대 | LH 민간참여사업 공고 | '24.3 |
| 민간 단독 사업시행 근거 마련 | 공공주택특별법 개정안 발의 | '24.2 |
2) 3기 신도시 등 공공택지
① 공급 물량 확대
신규택지 발굴
지자체 GB 해제 가능 물량 및 유휴부지 등을 활용하여 수도권을 중심으로 24년에 신규택지 2만 호 발굴을 추진한다고 합니다.
수도권 신도시
토지이용 효율화*로 24년부터 3만 호 이상의 물량을 확충한다고 합니다.
*(용적률) 5% p 이상 상향, (공원녹지) 약 2% p 조정, (자족용지) 10~15% 내 협의조정
② 신도시 조성속도 제고
사업재원 다각화
인력‧자본 추가 투입으로 지구착공을 6개월 이상 단축시킨다고 합니다. 추가 자본‧인력을 활용한 광명시흥지구 등의 사업속도 제고를 위해 신도시리츠* 도입 및 사업지역 지방공사 참여** 확대를 추진할 예정이라고 합니다.
* 공공(예: 기금, 연기금, 금융 공공기관 등)에서 리츠 설립, LH-지방공사와 공동사업자로 신도시 대지조성사업 참여 → 다양한 재원 활용을 위해 일반국민 투자, HUG 보증 등도 검토
** 지자체 재원의 지방공사 출자, 공사채 추가 발행 등을 통해 사업참여 확대 추진
절차 개선
일정기간(예: 90일) 내 보상착수 의무화하고, 보상추진(안) 지정권자 보고 등을 통해 보상절차가 지연되지 않도록 관리할 것이라고 합니다.
지구 지정 前 택지는 지구 지정-계획 승인 통합 확대(10만→300만㎡)하고, 18~19년 발표한 3기 신도시(5곳)는 24년 상반기부터 인천계양을 시작으로 25년 1월까지 주택을 모두 착공하여 부담가능한 공공주택부터 본격적으로 공급할 예정입니다.
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 신규택지 발굴 | 신규택지 발표 | '24 |
| 수도권 신도시 토지이용 효율화 | 지구계획 변경 신청 | '24.3 |
| 신도시리츠 도입 | 공공주택 특별법 시행령 개정 | '24.4 |
| 지방공사 참여 확대 | 사업시행자간 사업참여비율 결정 | '24 |
| 조기 보상착수 의무화 | 공공주택 업무처리지침 개정 | '24.3 |
5. 건설산업 활력 회복
주택 공급사업 등이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사 자금흐름을 개선하고, 사업장별 재구조화‧정상화 등 지원할 예정이라고 합니다.
1) 자금조달 및 유동성 지원
① PF대출 등
공적 PF대출 지원
정상사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 PF대출 보증 25조 원을 차질 없이 공급하고, 사업장별 애로 해소를 위한 지원을 한다고 합니다.
PF대출 대환보증 신설
보증 없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환 할 수 있도록 HUG PF 보증을 발급한다고 합니다.
(예시)
비보증부 OO은행 9.5% PF 대출→ HUG 보증부 △△은행 6.0% PF 대출로 대환
PF 정보제공 확대
시행사-대출기관 간 정보비대칭 해소를 위해보증기관 상설협의체 구성, PF 관련 정보를 주택 관련 단체에 제공하다고 합니다.
대주단 협약
준공기한 도과한 시공사는 책임 분담을 전제로 대주단협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장을 독려한다고 합니다.
불합리 개선
정상사업장에 대한 적시 유동성 공급과 함께, 필요시 과도한 수수료 책정 등 불합리한 사항 시정을 유도한다고 합니다.
② 유동성 지원
PF-ABCP 대출 전환 확대
PF시장 위축에 따른 유동성 확보 부담 완화를 위해 건설사가 보증한 PF-ABCP의 대출 전환을 확대합니다.(HUG·주금공, 3→5조 원)
비주택 PF보증 등
PF 대출 시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증 확대(3 → 6조 원), 비주택 PF 보증 도입 확대합니다.(3 → 4조 원)
특별융자
자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자 확대합니다.(0.3→0.4조 원)
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| PF 대출 대환보증 신설 | HUG 내규 개정 | '24.2 |
| 보증기관 상설협의체 구성 | 보증기과 상설협의체 구성 | '24.4 |
| PF-ABCP의 대출 전환 확대 | HUG 내규 개정 | '24.1 |
| 책임준공보증 확대 | 공제조합 내규 개정 후 시행 중 | '24.1 |
| 비주택 PF보증 도입 | 연구용역 추진(건설공제조합) | '24.3 |
| 건설사 특별융자 확대 | 공제조합 내규 개정 | '24.3 |
2) 공공 지원을 통한 민간 애로 해소
① 지방 사업 여건 개선
지방 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담을 경감시켜 준다고 합니다.
사업자
지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용*시 주택건설사업자 원시취득세 최대 50% 감면을 해준다고 합니다.(1년 한시, 법 개정 전제)
* `24.1~`24.12월 준공된 취득가액 3억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로서, `24.12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법 25%+조례 25%)
준공 후 미분양 추이를 보아가며, 건설업계의 자구노력(분양가할인 등), 임대수요 등을 고려하여 준공 후 미분양 주택의 LH 매입*도 추진한다고 합니다.
* 자구노력의 정도, 매입물량 등은 시장상황을 고려하여 추후 구체화
구입자
향후 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡‧6억 원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택수 제외할 예정이라고 합니다. 그리고 기존 1 주택자가 최초 구입 시 1세대 1 주택 특례*도 적용시킬 예정이라고 합니다.
* 법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우 적용
인구감소지역
기존 1 주택자가 인구감소지역 주택 1채(가액‧지역은 추후발표)를 신규 취득 시 1 주택자로 간주하고, 1세대 1 주택 특례를 적용한다고 합니다.
② 공공임대 참여 사업자 지분 조기매각 허용
공공임대 사업(공공지원민간임대)에 참여한 민간 지분을 조기에 매각할 수 있도록 지분 양수 기준을 완화한다고 합니다. 그리고 공공지원 민간임대사업에 참여한 민간 지분 전체를 양도 가능토록 하고(現 50%), 입주 즉시 지분 양도 가능토록 개선한다고 합니다.(現 입주 4년 후 가능)
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 지방 준공후 미분양 임대주택 활용 시 원시 취득세 감면 | 지방세특례제한법 개정안 발의 | '24.2 |
| 지방 준공후 미분양 구입시 주택수 제외 | 지방세법 시행령 개정 | '24.5 |
| 소득세법 및 종부세법 시행령 개정 | '24.5 | |
| 지방 준공후 미분양 구입시 1세대1주택 특례 적용 | 조세특례제한법 개정안 발의 | '24.2 |
| 인구감소지역 1주택 추가 구입시 1주택 특례 유지 | 소득세법, 종부세법 개정안 발의 | '24.9 |
| 지방세법 시행령 개정 | '24.5 | |
| 공공지원 민간임대 지분 양수 기준 완화 | HUG 내규 개정 | '24.2 |
3) 사업장별 갈등 해소 등 정상화 지원
① 조정위원회
공적 조정위원회를 통해 사업장별 갈등 등을 적극적으로 해소한다고 합니다.
공공 참여 사업장
공공 참여 사업장은 민관합동PF 조정위원회*를 통해 사업기한 연장, 지체상금‧위약금 감면 등을 적극적으로 조정한다고 합니다.(민관합동 PF 조정위원회의 조정 기능 강화로 실효성 제고)
* 공공이 출자 또는 토지 제공하거나, 발주한 사업장 대상 사업계획 및 협약변경 조정 지원 → `23.10월부터 운영, 29개 사업장 조정안 마련(`23.12)
민간 사업장
시공사-시행사 간 공사비 분쟁 등을 신속히 해소할 수 있도록 건설분쟁조정위원회 조정 기능을 강화한다고 합니다.
* 전문기관 위탁, 사무국 설치 등 기능 강화 방안 마련
② 사업장 공공인수
사업 추진에 애로를 겪고 있는 민간 사업장은 LH가 사업성 등을 검토하여 매입 후 정상화*를 추진한다고 합니다.
* 공공주택사업으로 전환하여 LH가 직접 사업 시행하거나, 타 시행사‧건설사 매각 추진
③ PF정상화 펀드
사업여건 악화로 사업성이 저하된 경우, PF 정상화 펀드(2.2조 원)를 통해 재구조화로 조속한 정상화를 지원(캠코)한다고 합니다.
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 민관합동PF 조정위 기능 강화 | 연구용역 완료 | '24.4 |
| 건설분쟁조정위 기능 강화 | 건설산업기본법 개정안 발의 | '24.5 |
| 민간사업장 LH 매입 후 정상화 | 필요시 사업장별 사업성 등 검토 | '24.1~ |
4) 건설사업 관련 리스크 완화
① 공사 재개
구조조정 등으로 공사 중단시 신속 재개, 공기지연을 최소화한다고 합니다.
기존 시공사의 계속 공사를 유도하되, 대체 시공사 선정이 필요할 경우 대체 시공사 풀(건설협회) 마련 등 원활한 시공사 교체 지원한다고 합니다.
② 수분양자
입주 지연, 하자보수 우려 등 수분양자의 애로 해소한다고 합니다.
주택 사업장이 신속하게 정상화(시공사 교체 등)될 수 있도록 지원하고, 필요시 분양대금을 전액 환급하여 입주예정자 보호할 예정이라고 합니다.
*분양대금 환급 1개월 전 필요절차에 대한 사전안내 강화(책자, 동영상 등)
구조조정 등 발생 시 입주예정자 불안 해소를 위해 사업진행 상황 및 향후 절차 등을 전체 수분양자에게 주기적으로 안내할 예정이라고 합니다.(알림톡)
준공 사업장 등은 하자보수 주체 공백 방지를 위해 LH, HUG가 수분양자 불편사항을 지속 점검하고 보완조치를 이행할 것이라고 합니다.
③ 협력업체
하도급대금 지급보증을 통해 하도급대금 체불 피해를 방지하고, 공사 차질로 인한 피해 최소화를 위한 지원을 확대한다고 합니다.
대금 지급 차질 발생시, 공공은 신속하게 직불체계로 전환하고, 민간은 발주자에게 협력업체 하도급대금 직접 지급을 권고할 것이라고 합니다.
원도급사의 구조조정으로 일시적 유동성 부족에 처한 협력업체는 신속지원 프로그램으로 만기연장, 상환유예 등을 지원할 것이라고 합니다.
하도급대금 지급보증 가입여부에 대한 실태조사를 추진하고, 보증 미가입, 대금체불 건설사에 대해 행정처분할 예정이라고 합니다.
☞ 건설사업 리스크(구조조정 등)에 따른 공사지연, 수분양자·협력업체 피해 최소화를 위해 위기 사업장 모니터링 체계 구축(신속대응반 운영 중 ‘24.1.1~)
*수분양자·협력업체 애로사항 발굴 및 개선을 위한 애로신고센터도 운영(’ 24.1)
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 수분양자 애로 해소 | 수분양자 정기적 안내 등 | '24.1 |
| 하도급대금 체불 피해 방지 | 관계기관 합동 실태조사 추진 | '24.1 |
| 위기사업장 모니터링 체계 구축 | 건설산업 신속대응반 운영 | '24.1~ |
5) 건설투자 활성화
① 재정 집행
SOC 예산 조기집행 등을 통해 건설투자를 확대한다고 합니다.
국토부 집행관리대상 예산 56조 원(전년比 +5.5조 원) 중 19.8조 원(35.5%)을 ‘24.1Q에 집중 투자 (최근 5년간 1분기 투자비율은 30%)
5대 SOC 주요 공공기관(LH, 철도공사, 도로공사 등)의 투자금액(’ 24년 24.6조 원)도 조기 집행을 위해 집중 관리
② 민자 확대
도로 신설뿐만 아니라 도로 확장 등 개량에 대한 민자모델을 구축하여 개량 운영형 민자사업 추진여건을 조성한다고 합니다. 그리고 연 2회 정기적 평가제도*를 통해 안정적인 민자철도 사업 발굴도 실시한다고 합니다.
*23년부터 도입, 민자사업 발굴 증가 : 19∼22년 0.75개(6조 원) → 23년 3개(10.4조 원)
정부 추진계획
| 추진계획 | 관련내용 | 일정 |
| 재정 집행을 통한 건설투자 확대 | SOC 예산 조기집행 등 | '24.1 |
| 민자사업 확대 | 연 2회 정기평가 등 | '24 |
6. 포스팅을 마치며
1) 기대효과
민간 부문의 수요‧공급 규제 개선과 주택건설 사업성 제고를 통해 신규 사업 착수 및 정체된 사업 재개 활성화가 기대된다고 합니다. 특히, 수요가 많은 도심 내 공급을 확충하고, 서민의 주거사다리 기능을 수행하는 다양한 유형의 주택을 신속히 공급될 것이라고 합니다.
공공은 공급물량 확대와 민간참여 확대를 통해 공급 정상화를 견인할 것이 예상된다고 합니다.
☞ 재건축·재개발 제도개선 등을 통해 '24～'27년 동안 정비사업에 약 95만 호(기존 대비 +65만 호) 착수하여 도심 주택공급 기반 확충
* 30년 이상 아파트 173만 호('22년 기준)가 재건축 착수 가능 대상
☞ `24년 공공주택 14만 호 이상(전년比 +6만 호) 공급하고, 非아파트는 평년 수준 회복(12만 호, 전년比 +6만 호)을 통해 54만 호 이상 공급(인허가)
2) 국토부 링크
국토교통부 1.10 부동산 대책에 대한 공식 보도자료는 아래 링크를 통해 다운로드하실 수 있으니 참고 바랍니다.
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95089245