목차
이번 포스팅에서는 먼저 아파트 입지에서 가장 중요한 것들이 무엇인지 간단히 알려드리고, 서울·인천·경기권에서 뜨거운 이슈인 월판선/제2경인선/제2공항철도 등에 대한 노선도·착공·개통·정차역·현황 등을 각 노선별로 정리해서 알려드리도록 하겠습니다.
1. 부동산 입지 요소
1) 교통
경제 활동의 관점에서 부동산 입지 선정 시 가장 먼저 고려해야 하는 것이 일터 및 직장과의 거리입니다. 일자리는 대체로 특정 지역에 몰려있는 특징이 있습니다.
일자리가 모여있는 지역은 강남구 삼성역부터 서초구 서초역까지 이어지는 테헤란로 주변이 가장 대표적인 지역이며, 광화문을 중심으로 한 종로구와 을지로를 중심으로 한 중구도 그렇습니다.
그리고 금융 관련 기업이 집중되어 있는 영등포구 여의도, 구로디지털단지와 가산디지털단지가 있는 구로구와 금천구, 상암 DMC가 있는 마포구도 일자리가 많은 지역입니다.
출근하는 데 1시간 이상 걸리는 것을 좋아하는 사람은 없으며, 비싼 돈을 치르고서라도 일자리와 가까운 곳에 거주하고 싶어 합니다.
그래서 해당 지역들로 어떻게 접근할지가 거주할 아파트 선정 시 중요한 이유가 되며, 가까우면 가까울수록 부동산 가치가 더 높다고 할 수 있습니다.
또한, 거리가 멀어도 교통수단이 잘 발달되어 업무지구로 빠르게 출퇴근할 수 있는 지역도 부동산 입지가 좋은 곳이라고 할 수 있습니다.
2) 교육
우리나라는 세계에서 교육에 가장 관심이 높은 나라 중 한 곳입니다. 그래서 부동산을 평가할 때 교육 환경이 중요할 수밖에 없는 이 야이기도 합니다.
그래서 교육에 대한 가치가 부동산에도 그대로 반영이 되는데, 이것을 교육 프리미엄이라고 할 수 있습니다. 즉, 희망하는 초등학교·중학교·고등학교에 갈 수 있는 지역이나 단지, 인기 있는 학원이 인접한 입지의 가격이 더 비싸다는 의미입니다.
교육 환경에 대한 부동산 프리미엄은 학교와 학원을 동시에 고려해야 정확히 파악을 할 수 있습니다. 하지만 학생 수가 절대적으로 감소하고 있고, 이에 따라 대학 진학률이 높아지고 있기 때문에, 부동산 입지 측면에서 교육 환경의 중요도는 다른 요인보다 점점 더 낮아지고 있다고 합니다.
3) 상권
사회가 도시화되고 생활의 패턴 자체가 달라지면서 편의 시설의 중요성이 점점 더 높아 더 높아졌습니다. 또한 과거의 소비 패턴이 필요한 것만 사는 것이었다면, 현재는 필요한 것과 즐길 수 있는 것까지 포함하는 개념으로 확대되었습니다.
이런 트렌드는 점점 더 가속화되고 있고, 이에 따라 생활 편의 시설의 중요성도 갈수록 높아지고 있습니다. 생활 편의 시설은 크게 두 가지 측면에서 분석할 수 있는데, 기존 도심 내 상권과 신도시 대형 상권입니다.
만약 기존 도심 내 상권 근처에 대규모 아파트가 입주한다거나, 전철역이 생간 다든가 하는 특별한 부동산적 변화가 생겨 인구가 증가하면 기존 상권이 확장될 수 있습니다. 그래서 기존 도심 내 상권은 확장하는 상권인지를 파악하는 것이 매우 중요합니다.
신도시 대형 상권의 대표적인 지역을 꼽자면 일산신도시라고 할 수 있습니다. 신도시 대형 상권은 백화점, 마트, 대형 쇼핑센터 등이 특정 지역에 들어섬으로써 지역 상권이 한 번에 만들어집니다.
대형화 상권 발달의 장점은 지역 주민들에게 해당 지역의 프리미엄을 준다는 것인데, 이러한 복합 쇼핑 시설의 상권을 이용할 수 있는 주거 지역에는 프리미엄이 생깁니다. 이는 주거 시설의 가치가 쇼핑 시설 오픈 전보다 상승하는 것입니다. 대형 쇼핑 시설이 집에서 가까우면 아주 편한 복장으로 슬리퍼를 신고도 갈 수 있는데, 이것을 뜻하는 용어가 바로 슬리퍼 생활권입니다.
4) 자연
서울에서 프리미엄이 가장 높은 자연환경은 한강입니다. 한강 프리미엄이 가장 제대로 반영된 곳은 압구정동, 반포동, 동부이촌동, 서빙고동 등이 있습니다.
녹지 공간으로서 남산 주변이나 왕릉 주변도 숲세권이라는 의미에서 프리미엄이 높고, 부산의 해운대구와 수영구도 바다라는 천혜의 환경을 프리미엄으로 가지고 있는 지역입니다.
또한, 한강의 지류라고 할 수 있는 중랑천과 양재천 주변도 좋고, 분당을 가로지르는 탄천 주변도 천연 환경으로서 가치가 높습니다.
기본적인 조건(교통, 교육, 상권 등)이 갖춰진 입지에 천연 환경이 있다면 환경 프리미엄이 매우 높은 지역이라고 할 수 있습니다. 현재 모든 부동산 개발에는 환경적인 요소가 우선 고려되고 있으므로, 최근에 신도시를 설계할 때에는 가장 중앙은 에 대형공원이 반드시 들어갑니다.
5) 입지 한마디
부동산 입지에 영향을 미치는 것들은 교통·교육·상권·자연 이외에도 많습니다. 인구 변화, 혐오 시설, 범죄율, 주변 부동산 시장 상황 등도 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
부동산 시장은 복잡하고 다양한 요소에 의해 영향을 받으므로, 실제로 부동산 투자나 구매를 고려할 때에는 여러 정보를 확인하거나, 전문가의 조언도 듣고 신중한 판단을 하는 것이 중요합니다.
2. 제2경인선
1) 제2경인선 개요
제2경인선 정차역이 어떻게 될지 인천, 시흥, 부천 등 지역의 주민들이 큰 관심을 보이고 있습니다. 현재 가장 유력한 것은 제2경인선+신구로선(아직 노선 명칭은 미정이라 이하 "제2경인선"이라고 표현) 본선과 광명시흥선을 지선으로 하는 민자철도를 추진한다는 계획이라고 합니다.
2) 제2경인선 히스토리
최초 노선 백지화
제2경인선은 2019년부터 추진되어 왔는데 사업비 1조 1361억 원(국비 70%, 지방비 30%)이 투입될 것으로 예상한다고 합니다.
인천시 연수구 수인선 청학역(가칭)부터 서울시 구로구의 경부선, 경인선 구로역과 잇는 노선이었습니다. 제2경인선 최초 계획은 구로차량기지를 광명으로 이전한 뒤 구로차량기지 부지를 개발해서 사업비용을 충당하는 방향으로 계획을 하고 있었습니다.
21년에 국토부 제4차 국가 철도망 구축계획에 반영되었지만, 광명시는 환경, 소음 등의 문제로 차량기지 지하화와 지하철역 5개 신설을 국토부에 요구했었고, 국토부는 구로역부터 광명차량기지에 이르는 노선에 지하철역 3곳을 만들겠다는 대안을 제시했지만, 양측 제안은 타협점을 찾지 못했습니다.
그리고 2023년 5월에 인천시와 국토부에 따르면 제2경인선 사업에 따른 구로차량기지 광명 이전에 대한 타당성 부족하다고 발표하였고, 광명시는 이를 환영한다는 입장으로 제2경인선 사업은 사실상 백지화되는 듯했습니다.
재정사업 노선
인천시에서는 구로차량기지 광명 이전 무산으로, 부천옥길을 제외하고 신도림으로 이어지는 노선을 제시했었는데, 이 노선은 구로차량기지 이전 없이도 가능한 제2경인선 대안 노선을 발표한 것이었습니다. 개인적으로 신도림까지 한 번에 가는 노선이기 때문에 나쁘지 않다고 생각했었습니다.
하지만 기존 노선에 있던 부천이 대안 노선에서 빠졌기 때문에 정치적 문제점이 있고, GTX-B 노선과 많이 겹칠 수 있다는 우려도 있었습니다. 또한, 제2경인선이 국가재정사업으로 진행되려면 국가철도망 계획에 새로운 노선을 반영하는 과정을 비롯해 예비타당성 조사 통과 등 행정 절차를 거쳐야 하기 때문에 시간이 오래 걸리는 단점도 있습니다.
민자사업 노선 (유력)
제2경인선이 민자로 추진되면 기존 인천시의 제안 노선을 뼈대로 신구로선을 연결하는 그림이 그려질 예정이라고 합니다.
본선은 제2경인선과 신구로선이며, 지선은 광명시흥선으로 현재 추진 중입니다. 지난 2021년 제4차 국가철도망 구축계획에 제2경인선과 함께 신구로선도 모두 포함되어 있습니다.
최근 민자사업자인 대우건설과 신한은행이 손을 잡고 최근 8월에 국토교통부에 제2경인선 사업의향서를 제출했고, 23년 10월에 민간제안사업 검토위 평가를 거쳐 '최초제안서 대상'으로 선정되었습니다.
배진교 의원실에서 국토부로부터 보고받은 내용에 따르면, 해당 노선은 국토부에서 사전타당성 조사를 진행 중 갑자기 민자사업을 추진하는 것으로 발표되었다고 합니다. 그리고 최초제안서가 국토부로 제출되면, 국토부에서 내년 1분기 내 직접 한국개발연구원(KDI)에 민자적격성 조사를 의뢰할 예정이라고 합니다.
대우가 제2경인선과 신구로선을 추진하는 이유는 GTX-B 사업(특히 청학역이 추가될 가능성이 매우 유력)도 이미 대우에서 추진 중인데, 최대한 겹치지 않게 GTX-B 노선과 연계해서 제2경인선+신구로선 사업을 같이 연계해야 사업성이 더욱 좋아지기 때문입니다. 그리고 추후 목동역에서 시작되는 강북횡단선 연결도 함께 염두에 둔 것으로 보입니다.
하지만 민간사업 노선도 아직은 기지창 설치 문제가 해결되지 않아서, 이 문제도 해결할 필요가 있어 보입니다.
민자 vs 재정사업
| 장 점 | 단 점 | |
| 국가 재정사업 | - 시민 편의 고려 가능 (공적 노선 검토) - 인천 노선 반영 가능성 ↑ |
- 시민 세금(예산) 투입 ↑ - 예타 통과 등 행정절차로 인한 기간 소요 |
| 민자사업 | - 예산 투입 비율 축소 (민간 투자 ↑) - 기간 단축 |
- 사업성(수요) 중심의 노선 고려 - 인천시 요구 노선 반영 여부 불투명 |
3) 제2경인선 착공 시기
철도사업단계
착공 시기
배진교 의원실에서 국토부로부터 보고받은 내용
◇ 사업구간
- (본선) 인천 청학 ~ 서울 목동 / 제2경인선+신구로선 (4차 철도망 반영)
- (지선) 경기 광명 ~ 서울 고척 / 광명시흥선 (광역교통대책 수립 중)
◇ 추진경과 및 향후계획
- (23년 8월) 대우건설 사업의향서 제출
- (23년 10월) 민간제안사업 검토위 평가, '최초제안서 대상'으로 선정
→ 교통연구원 및 철도공단에서 1개월간 사전검토 수행
- (~24년 1분기) 최초제안서 제출(국토부) → 민자적격성 조사 의뢰(KDI)
이 방법으로 정부 재정사업의 기재부 예비타당성조사 과정이 생략되어 사업기간이 단축되는 효과가 있기 때문에, 정부 재정사업에 비해서 사업 속도는 상당히 빠를 것으로 예상이 되고 있습니다. 현재 진행 중인 대장-홍대선의 예를 보면, 빠르면 2028년 착공하는 것이 가능할 수 있다고 합니다.
4) 제2경인선 노선도
5) 제2경인선 정차역
정차역은 청학역, 신연수역, 인천논현역, 도림역, 서창역, 신천역, 은계역, 옥길역, 시흥대야역, 노온사역, 항동역, 온수역, 궁동역, 개봉역, 고척역, 양천구청역, 목동역이 있습니다. 아직 역이 완전히 확정된 것은 아니고, 광명시흥선 변수도 있기 때문에 나중에 역 위치가 조정되거나 변경될 수 있으니 참고 바랍니다.
6) 제2경인선 한마디
결론은 GTX-B 노선과 최대한 겹치지 않는 제2경인선과 신구로선, 광명시흥선 3개 노선을 민자철도로 한 번에 진행될 가능성이 매우 높습니다.
3. 월곶판교선
1) 월판선 노선도
월곶·판교 복선전철사업을 줄여서 월판선이라고 합니다. 월판선은 총 34.2km 길이로 사업비가 약 2조 3178억 원이 들어가는 수도권 남부의 매우 중요한 노선이며, 월판선이 개통되면 수인선·월판선·신안산선·경강선이 서로 연결됩니다.
수인선 공용 구간인 송도역부터 시작하여 판교역까지 이어지는 월곶판교선이 개통하게 되면, 판교역에서 경강선과 연결되어 송도역에서 강릉역까지 선로를 공유하여 인천에서 강원도까지 경전철 또는 KTX 열차를 타고 약 1시간 50분 만에 빠르게 이동이 가능하게 됩니다.
2) 월판선 속도 비교
| 1호선 | 29.3km/h |
| 2호선 | 33.7km/h |
| 3호선 | 34.9km/h |
| 4호선 | 35.9km/h |
| 5호선 | 32.6km/h |
| 6호선 | 30.4km/h |
| 7호선 | 33.6km/h |
| 8호선 | 33.7km/h |
| 9호선 | 30.0km/h (급행 46.8km/h) |
| 월판선 | 71.0km/h (급행 107.7km/h) |
월곶판교선 전철의 가장 큰 장점은 빠른 속도입니다. 평균 속도가 9호선 열차의 평균속도보다 1.5배 빠른 71km/h로 기존 오래된 지하철보다 빠른 편이며, 시속 107.7km/h로 달리는 중·고속 열차도 운행할 예정이라고 합니다.
이번 포스팅에서는 월곶판교선(송도 ~ 판교역) 정차역과 착공·개통 시기가 언제인지 말씀드리겠습니다.
3) 월판선 정차역
송도역(급행)부터 시작하는 수인선 공용구간을 제외하고, 월곶판교선은 월곶역·장곡역·시흥시청역(급행)·매화역·광명역(급행)·만안역·안양역·안양운동장역·인덕원역(급행)·청계역·서판교역·판교역(급행) 이렇게 총 12개 신설역으로 계획되어 있습니다.
처음에는 인천부터 광명까지만 연결할 예정이었으나 종점이 판교로 연장되었고, 중간에 안양과 인덕원도 경유하는 방향으로 계획이 변경되었다고 합니다.
4) 월판선 착공 시기
월판선 사업은 2014년에 예비타당성 조사사업을 확정받아 2016년에 기본계획을 수립한 이후 2018년에 월판선 기본계획을 발표하였습니다. 그리고 2021년 4월에 8공구(인덕원역)를 시작으로 착공을 시작하였고, 현재는 1공구와 6공구도 공사를 진행 중이라고 합니다.
5) 월판선 개통 시기
보통 철도공사는 기간을 5년으로 잡기 때문에 개통은 2026년을 예상하고 있었지만, 사업비 증액과 인덕원역(8공구)에서 유물 발견 등 여러 가지 이유 때문에 개통시기가 2028년 이후로 더 늦어질 것으로 예상하고 있습니다.
6) 월판선 한마디
월판선이 개통하면 송도역에서 판교역까지 30분대로 빠른 도착이 가능하게 됩니다. 그리고 앞으로 생기게 될 GTX 노선에 환승하여 서울 핵심 업무지구로 빠른 출퇴근이 가능하게 될 것이며, 신안산선이나 서해선과의 연계성도 상당히 훌륭한 편입니다. 특히 그동안 교통이 소외되었던 시흥시, 인천시 연수구 등 많은 지역들이 이러한 혜택들을 받게 될 것입니다.
4. 제2공항철도 노선
1) 제2공항철도 노선
제2공항철도는 수인분당선 숭의역~인천역~(가칭) 영종하늘도시역~공항화물청사(공항철도) 역까지 길이 16.7km와 정거장 2개를 신설하는 사업으로, 추정 사업비는 약 1조 7349억 원이 들어간다고 합니다.
현재 단절구간인 수인분당선과 월곶판교선(경강선), 경부/호남 고속선 등을 인천공항으로 연결하여 공항접근 철도서비스 수혜지역을 확대하는데 목표를 두고 있습니다.
2) 송도역 KTX 연계
현재 인천발 KTX는 2025년에, 경강선 KTX는 2028년에 개통될 예정입니다. 이 두 KTX 노선을 제2공항철도로 인천국제공항과 연결하게 되면, 인천공항에서 전국 곳곳을 잇는 KTX 노선을 완성할 수 있게 됩니다.
인천발 KTX 노선과 제2공항철도가 이어지면 인천공항, 인천역, 송도역, 월곶역, 초지역, 어천역을 지나 천안아산까지 갈 수 있으므로 남부 주요 대도시(부산광역시, 광주광역시)까지 빠른 속도(2~3시간대)로 이동이 가능하게 됩니다.
또한 경강선 KTX 노선과 제2공항철도가 이어지면 인천공항, 인천역, 송도역, 월곶역, 광명역을 지나 판교역까지 갈 수 있으므로 강원도 강릉시까지 빠른 속도(2시간대)로 이동이 가능하게 됩니다.
3) 제5차 국가철도망계획
국토부는 국가 균형 발전을 위한 제5차 국가철도망계획 수립을 위 연구 용역을 23년 6월 26일 발주했다고 하며, 오는 2026년 7월에 최종 확정될 예정으로, 2024년 1월부터 국토부는 전국 지자체를 대상으로 철도망 구축 사업 접수를 시작할 계획이라고 합니다. 그리고 당초 2026년 발표할 예정이었지만, 1년 이상 빨리 수립할 방침이라고 합니다.
인천시는 23년 4월 26일부터 제2공항철도 사업 재기획 용역에 추가로 착수했다고 합니다. 이 용역은 제2공항철도의 경제성(현재 B/C 0.75) 향상 방안을 마련하는 것이며, 용역비 약 2억 원은 인천시와 인천국제공항공사가 절반씩 부담해서 진행하고 있고, 용역기간은 2024년 4월까지라고 합니다.
2022년에 윤석열 대통령 대선 공약으로 포함되어 재추진 동력을 확보했으며, 인천시는 현재 최적의 사업계획을 마련하고 있고, 2024년 상반기에 재기획 용역이 끝나게 되면, 국토교통부에 제5차 국가철도망구축계획(2026~2035) 반영을 건의할 계획이라고 합니다.
4) 제2공항철도 한마디
인천국제공항에서 부산광역시, 광주광역시, 강릉시 등 전국 주요 도시로 바로 이동할 수 있는 제2공항철도 사업은 반드시 제5차 국가철도망계획에 선정되어야 하며, 전국 어디서나 빠르게 KTX열차를 타고 인천공항을 갈 수 있는 시대가 빨리 오기를 기대해 봅니다.
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