목차
이번 포스팅에서는 주택에 대한 보유세(재산세·종합부동산세)를 어떻게 계산하는지 그 방법을 먼저 알려드리고, 지자체 및 렌트홈에 임대주택 등록 시 주택임대사업자가 받을 수 있는 혜택인 재산세 감면과 종합부동산세 합산배제에 대해 자세히 말씀드리겠습니다.
1. 공시가격 확인 방법
공시가격 설명
주택에 대한 보유세(재산세·종합부동산세)를 계산하기 위해서는 먼저 공시가격을 확인해봐야 합니다. 공시가격은 주택과 토지 가격을 모두 포괄하는 용어이며, 거래 시점 말고 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금의 기준으로 정부와 자치단체가 산정합니다.
주택과 관련된 공시가격은 표준 단독주택과 개별 단독주택, 공동주택으로 나뉘며, 표준 단독주택 공시가격은 한국감정원이 전국에 있는 단독주택 가운데 대표성이 있는 20여만 가구를 추려서 책정한 가격을 바탕으로 결정됩니다.
이를 기준으로 지자체가 나머지 단독주택의 개별 공시가격을 매기게 되며, 공동주택( 아파트, 빌라 등)은 단독주택(다가구주택 포함)처럼 표준가격 없이 한 번에 별도의 공시가격이 산정됩니다. 이들 공시가격은 재산세와 종합 부동산세뿐 아니라 건강보험료와 기초연금 산정의 기준으로도 활용됩니다.
표준 단독주택의 공시가격은 매년 1월 초에 발표하며, 개별단독주택과 공동주택은 3~4월 사이에 열람이 가능하고, 4월 말에 확정된 공시가격을 발표합니다. 표준지 공시지가는 매년 2월 중에 공시되고, 개별 공시지가는 5월 말에 발표됩니다. 그리고 공시가격 발표 이후 한 달간 이의신청도 가능하다고 하니 참고 바랍니다.
공시가격 조회
국토교통부에서 운영하는 부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속합니다. 그리고 화면에 보이는 공동주택 공시가격을 클릭합니다.
해당 공동주택의 주소를 선택하고 열람하기를 클릭합니다.
해당 공동주택의 공시가격을 확인하실 수 있습니다.
2. 재산세 계산 방법
아파트, 빌라, 단독주택 등과 같은 주택의 재산세는 일반적으로 해당 주택의 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱해서 과세표준을 구합니다. 그리고 과세표준과 세율을 곱해서 산출세액을 구합니다.
1) 재산세 공식
과세표준 = 주택공시가격 x 공정시장가액비율
주택공시가격은 주택과 토지 가격을 모두 포괄하는 용어이며, 정부·지자체가 산정하여 공시하는 가격을 말합니다. 주택공시가격은 양도세나 취득세 외 부동산 보유 시에 부과되는 세금의 기준이 됩니다.
공정시장가액비율은 재산세를 산출하기 위해 과세표준을 정하는 데 있어서 공시가격에서 할인을 적용하여 최종 결정되는 과세표준 기준율을 말합니다. 정부 지침에 따라 변경될 수 있으며, 현재 공정시장가액비율은 60%입니다.
공시가격 확인하는 방법 (아파트, 빌라, 단독주택 등)
1. 포스팅을 시작하며 각종 과세의 기준이 되는 공시가격에 대해서 부동산 소유자들의 관심이 많습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 가격과 관련된 용어를 알아보고, 부동산 공시가격 조회하는
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산출세액 = 과세표준 x 세율
다주택자·법인·공시 9억 초과
과세표준 0.6억 원 이하 1.5억 원 이하 3억 원 이하 3억 원 초과 세율 0.1% 0.15% 0.25% 0.4% 누진공제 - 60,000원 195,000원 570,000원
1 주택자·공시 9억 이하
과세표준 0.6억 원 이하 1.5억 원 이하 3억 원 이하 3억 원 초과 특례세율 0.05% 0.1% 0.2% 0.35% 누진공제 - 30,000원 120,000원 420,000원
재산세 = 산출세액 - 세부담 상한 초과세액
세부담 상한 초과세액 = 해당 연도 산출세역 - (직전 연도 산출세액 x 세부담상한율)
주택공시가격 3억 원 이하 6억 원 이하 6억 원 초과 세부담상한율 105% 110% 130%
2) 총 납부액
재산세만 내면 끝이 아닙니다.. 도시지역분과 지방교육세도 같이 내야 합니다.
총 납부액 = 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세
도시지역분 = 과세표준액의 0.14%
지방교육세 = 재산세액의 20%
3) 예제 문제
다주택자가 서울시에 소유하고 있는 주택 1채가 공시가격이 1억 원이고, 현재 공정시장가액비율이 60% 일 때, 재산세와 총납부액을 구해봅시다. (세부담 상한 초과액은 0이라고 가정함)
과세표준 = 주택공시가격 x 공정시장가액비율
= 1억 원 x 60%
= 6,000만 원
산출세액 = 과세표준 x 세율
= 6,000만 원 x 0.1%
= 6만 원
재산세 = 산출세액 - 세부담 상한 초과세액
= 6만 원 - 0
= 6만 원
총 납부액 = 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세
= 재산세 + 과세표준액의 0.14% + 재산세액의 20%
= 6만 원 + 8만 4천 원 + 1만 2천 원
= 15만 6천 원
4) 재산세 한마디
주택의 재산세는 종합부동산세와는 다르게 인별로 합산하여 과세를 하지 않고 주택별로 개별과세를 하고 있습니다. 그래서 세부담상한율이 최대 130%까지 적용되기 때문에, 공시가격이 많이 늘어나도 직전 연도에 비해서 납부하는 세액이 크게 증가하지 않는 특성이 있습니다.
3. 종부세 계산 방법
1) 재산세·종부세 관계
매년 6월 1일(과세기준일)을 기준으로 현재 주택을 보유하고 있는 자는 주택공시가격을 인별로 합산하여 공제금액을 초과하는 금액에 대해 종합부동산세(종부세)를 납부해야 합니다.
만약 6월 1일(과세기준일) 전에 주택을 보유했다면, 1차로 주택공시가격 전체금액에 대해 재산세를 매년 7~9월에 납부해야 하고, 2차로 공제금액 초과분에 대해 종합부동산세를 매년 12월에 납부해야 합니다.
| 구분 | 재산세 | 종부세 |
| 유형 | 지방세 | 국세 |
| 과세방법 | 물건별 개별과세 |
개인별 합산과세 |
| 부과대상 | 전체금액 | 공제금액 초과분 |
| 납부기한 | 1차 7월 31일 2차 9월 30일 |
12월 15일 |
2) 종부세 계산구조
주택의 종합부동산세 계산구조는 재산세 계산구조와 비슷하지만, 재산세와는 달리 주택공시가격을 개인별로 합산한 후 공제금액(9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원)을 차감하여 과세표준을 산정합니다.
과세표준에 종합부동산세 세율을 적용하면 종합부동산 세액이 산정됩니다. 이렇게 산정된 종합부동산 세액에서 공제할 재산세액(이중과세방지), *세액공제, 세부담 상한 초과세액 등을 차감하여 납부세액을 산정합니다.
*세액공제
1세대 1주택자에 한하여 고령자세액공제 및 장기보유자세액공제 적용
3) 공정시장가액비율
세금 부과의 기준이 되는 과세 표준을 정할 때 적용되는 공시 가격 비율을 말하며, 주택 가격 시세와 지방 재정 여건, 납세자의 담세 등을 고려해 비율을 결정한다고 합니다.
2008년도까지는 과표 적용 비율을 매년 5%씩 인상하도록 법에서 규정했으나, 2009년부터는 과표 적용 비율을 폐지하고 공정시장가액비율을 도입했습니다. 재산세의 부과 기준이 되는 과세 표준을 산정하는 방법으로 부동산 시장 동향을 반영하여 재산 세액을 결정하는 제도이기도 합니다.
정부는 2023년 하반기 경제정책방향을 발표하면서 공정시장가액비율을 2022년 수준인 60%로 유지하기로 했습니다. 2024년에도 60%로 유지될 것이라고 많은 전문가들이 예상합니다.
4) 종부세 세율
종부세 세율은 기본세율(0.5%~2.7%)과 중과세율(0.5%~5.0%)로 구분하여 적용되고 있습니다. 주택소재지와 상관없이 개인별로 주택수를 산정하여 2 주택 이하를 소유하고 있으면 기본세율, 3 주택 이상을 소유하고 있으면 중과세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 기본세율 | 중과세율 | ||
| 세율 | 누진 공제액 |
세율 | 누진 공제액 |
|
| 3억 원 이하 | 0.5% | - | 0.5% | - |
| 3~6억 원 이하 | 0.7% | 60만원 | 0.7% | 60만원 |
| 6~12억 원 이하 | 1.0% | 240만원 | 1.0% | 240만원 |
| 12~25억 원 이하 | 1.3% | 600만원 | 2.0% | 1,440만원 |
| 25~50억 원 이하 | 1.5% | 1,00만원 | 3.0% | 3,940만원 |
| 50~94억 원 이하 | 2.0% | 3,600만원 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 10,180만원 | 5.0% | 18,340만원 |
5) 세부담상한초과세역
세부담 상한 초과세액은 주택공시가격의 갑작스러운 상승으로 인하여 해당 연도 종합부동산세가 급격하게 증가하는 것을 방지하기 위한 조치입니다. 이에 종합부동산세 산출세액이 직전 연도 보유세 상당액에 세부담상한율을 곱하여 산정된 금액을 초과하면 초과하는 금액은 산출세액에서 차감해주고 있습니다.
세부담 상한 초과세액을 산정할 때 적용하는 세부담상한율은 2022년까지 기본세율 적용대상자 150%와 중과세율 적용대상자 300%로 이원화되어 적용되었으나, 2023년부터는 150%로 일원화되어 적용되고 있습니다.
6) 종부세 한마디
2024년 1월 10일에 정부가 부동산 시장 활성화를 위한 종합 대책을 내놨습니다. 그중에서 종부세와 관련된 내용은 신축 주택· 비아파트 등 주택수 제외, 등록임대사업자 활성화로 비아파트 주택수 제외 등이 있습니다. 해당 시행령·법안들이 시행된다면 향후 종부세에 대한 부담은 더 낮아지게 될 것 같습니다.
4. 주임사 재산세 감면
민간장기임대주택에 대한 재산세 감면은 단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 주택임대사업자에게만 적용됩니다. 그리고 2020년 8월 18일 이후부터는 장기임대주택으로만 등록이 가능합니다.
장기임대주택으로 등록한 주택임대사업자가 공동주택 2세대 이상 또는 오피스텔 2세대 이상 또는 다가구주택 1호 이상을 과세기준일(6월 1일) 현재 임대목적으로 직접 사용하면 재산세를 감면받을 수 있습니다.
특이한 점은 동일한 주택 종류별로 2세대 이상을 등록해야만 감면을 적용받을 수 있다고 합니다. 그리고 서울특별시에서는 2세대 이상을 판단할 때 감면요건을 충족한 전용면적 85m2 이하인 주택만을 가지고 감면대상 주택수를 판정해야 한다고 해석하였다고 합니다.
1) 면적별 재산세 감면율
| 구분 | 단기임대주택 | 장기임대주택 | |
| 기간 | 4년 | 8년, 10년 | |
| 적용주택 | 공동주택, 오피스텔 | 공동주택, 오피스텔, 다가구 | |
| 감면율 | 40m2 이하 | - | 100% |
| 40m2초과 ~ 60m2이하 | 50% | 75% | |
| 60m2초과 ~ 85m2이하 | 25% | 50% | |
| 참고사항 | 전용면적 60m2 이하면 재산세의 도시지역분(과세표준액의 0.14%)도 감면받을 수 있음. 다가구 주택은 모든 호수의 전용면적이 40m2 이하이고, 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분되어 기재되어 있어야 재산세 감면이 가능함. 최소납부세액제도로 인해 재산세가 50만원 이상이 나오면, 100% 감면받는다 해도 감면세액의 최소 15%는 세금으로 납부함. |
||
2) 재산세 감면 가액요건
| 구분 | 공동주택 | 오피스텔 |
| 기준 | 주택공시가격 | 시가표준액 |
| 수도권 | 6억원 이하 | 4억원 이하 |
| 비수도권 | 3억원 이하 | 2억원 이하 |
3) 재산세 감면 추징 사유
주택임대사업자가 재산세를 감면받은 후 의무임대기간 내에 임대사업자 등록이 말소되거나, 임대주택을 매각·증여(포괄 양도·양수 포함)하면, 감면사유 소멸일로부터 소급하여 5년 이내에 감면받은 재산세가 추징된다고 합니다.
주택임대사업자의 재산세 감면 추징사유에 임대사업자 등록이 말소된 경우가 규정되어 있고, 임대사업자 등록 말소사유에 임대조건(임대료등 증액제한)을 위반한 경우가 포함되어 있으므로, 임대료 증액제한을 위반한 경우에도 감면받은 재산세가 추징될 수 있음에 주의해야 합니다.
4) 재산세 감면 추징 배제
의무임대기간 중에 임대사업자 등록이 말소되었어도 지자체장에게 양도허가를 받아 임대주택을 양도하거나, 폐지되는 임대주택을 자진말소한 경우에는 예외적으로 감면받은 재산세가 추징되지 않는다고 합니다.
5) 취득세 vs 재산세 감면
| 구분 | 취득세 감면 | 재산세 감면 |
| 적용대상 | 공동주택(아파트 제외), 오피스텔 | 공동주택(아파트 제외), 오피스텔, 다가구주택 |
| 취득유형 | 최초 분양 | 취득유형 무관 |
| 적용면적 | 60m2 이하 (20호 이상 취득하는 경우에는 85m2 이하) | 85m2 이하 |
| 주택수 | 1채 이상 | 공동주택·오피스텔은 2채 이상, 다가구 주택은 1채 이상 |
| 가액요건 | 취득가액 6억원(비수도권 3억원) 이하 | 공동주택 주택공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하, 오피스텔 시가표준액 4억원(비수도권 2억원) 이하 |
| 참고사항 | 최소납부세액제도에 따라 재산세 100% 감면받는다 해도 감면세액의 최소 15%는 세금으로 납부함. 하지만 취득세액이 200만원이하거나, 재산세액이 50만원 이하라면, 최소납부세액제도가 적용되지 않음. | |
5. 주임사 종부세 합산배제
1) 합산배제 적용요건
주택임대사업자가 과세기준일(6월 1일) 현재 다음 요건을 모두 충족한 임대주택을 보유하고 있는 경우 해당 임대주택은 종합부동산세 계산 시 합산배제 됩니다. 합산배제란 과세대상에서 제외한다는 의미로 비과세와 같은 의미로 이해하시면 됩니다. 또한, 합산배제 된 매입임대주택은 다른 주택의 종합부동산세 세율 적용 시 주택수에서도 제외됩니다.
| 구분 | 임대주택 등록시점 | ||
| 12.03.31 이전 등록 | 18.04.01~20.08.17 등록 | 20.08.18 이후 등록 | |
| 적용주택 | 모든 주택 | 모든 주택 | 모든 주택 (단, 아파트 제외) |
| 임대유형 | 단기임대주택 장기임대주택 |
장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 5년 이상 계속하여 임대 |
8년 이상 계속하여 임대 |
10년 이상 계속하여 임대 |
| 가액요건 | 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하 | ||
| 증액제한 | 임대료 증액률 5% 범위 이내 | ||
| 등록요건 | 지방자치단체 + 세무서 | ||
| 적용제외 | 1) 18.09.14 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 등록한 경우 2) 20.07.11~20.08.17 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 3) 20.07.11~20.08.17 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트 |
||
22년 말에 85m2 이하의 아파트도 주임사 등록을 가능하게 하는 개정안이 발표되었지만, 아직 국회에서 통과되지 않아 시행되고 있지 않은 점을 참고 바랍니다.
2) 합산배제 신고하기
종부세 합산배제 신고란 합산배제 요건을 충족한 임대주택을 종부세 과세대상에서 제외시키기 위해 관할 세무서에 사전 신고하는 제도를 의미합니다.
종부세 합산배제를 적용받고자 하는 자는 과세기준일(6월 1일) 현재 지자체에 임대사업자등록과 함께 세무서에 사업자등록(렌트홈 온라인 등록 가능)을 한 상태에서 합산배제 신고기간(9.16~9.30)에 주택임대사업자 주소지 관할 세무서에 합산배제 신고(국세청 온라인 등록 가능)를 해야 합니다.
합산배제 신고는 최초 1회만 신고하면 되고, 합산배제 신고 후 과세대상 물건에 변동사항(소유권, 면적 등)이 있는 경우에만 변동내역을 반영해서 합산배제 신고를 다시 하면 됩니다.
3) 합산배제 신고 특례
원칙적으로 과세기준일(6월 1일) 현재 임대를 개시하고 있었지만, 지자체에 임대사업자로 등록하지 않았거나 세무서에 사업자등록을 신청하지 않았다면 종부세 합산배제를 받을 수 없습니다.
하지만 합산배제 신고기한(9월 30일) 내에 지자체에 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록을 한 후 종부세 합산배제 신고를 하면 과세기준일(6월 1일) 현재 요건을 충족한 것으로 보아 종부세 합산배제를 적용받을 수 있다고 합니다.
4) 합산배제 제외 신고
종부세 합산배제를 적용받아 왔던 임대주택이 과세기준일(6월 1일) 전에 자진말소 및 자동말소 되거나, 임대료 증액제한을 위반했다면, 해당 연도부터 종부세 합산배제를 적용받을 수 없습니다. 그래서 해당 임대주택을 과세기준일 현재 계속 보유하고 있는 경우에는 9.16~9.30 기간 동안 종부세 합산배제 제외 신고를 별도로 해야 합니다.
만약 이를 이행하지 않으면, 추후 가산세를 포함해서 경감된 세액이 추징될 수 있으므로 언제 임대주택이 자진말소 및 자동말소되었고, 과세기준일 현재 해당 주택을 계속 보유하고 있는지를 꼼꼼히 체크해야 합니다.
5) 합산배제 한마디
만약 주택임대사업자가 등록한 장기임대주택들이 전부 40m2 이하라면, 감면율 100%가 적용되므로 재산세를 내지 않습니다. 이때 종부세도 자동으로 감면율 100%가 적용되어 종부세가 따로 나오지 않으므로 합산배제를 등록하지 않아도 됩니다.
하지만 주택임대사업자에게 85m2 크기의 장기임대주택이 있어 재산세 감면율 50%만 적용된다고 하면, 그 해당 주택분 재산세 50%를 납부하게 되어 자동으로 종부세도 50%가 부과되는 구조이므로, 재산세 감면요건을 100% 충족하지 않는 장기임대주택은 반드시 종부세 합산배제를 신고하시기 바랍니다.