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남광로얄아파트는 인천시 미추홀구 주안동에 위치하며, 재건축을 추진하는 아파트 단지입니다. 현재 관리처분인가를 진행 중이며, 약 711세대가 신축될 예정입니다.
도화1구역은 인천시 미추홀구 도화동에 위치하며, 재개발을 추진하는 구역입니다. 현재 거주민 이주를 진행 중이며, 2331세대가 신축될 예정입니다.
미추8구역은 인천시 미추홀구 주안동에 위치하며, 재개발을 추진하는 구역입니다. 현재 철거작업을 진행 중이며, 2825세대 규모로 신축될 예정입니다.
십정5구역은 인천시 부평구 십정동에 위치하며, 재개발을 추진하는 구역입니다. 현재 관리처분인가를 받았으며, 2217세대 규모로 신축될 예정입니다.
이번에는 <인천> 남광로얄아파트, 도화1구역, 미추8구역, 십정5구역 정비사업 정보를 더 자세히 알려드리겠습니다.
1. 남광로얄아파트
1) 남광로얄 재건축
| 사업구분 | 재건축 |
| 정비구역 명칭 | 남광로얄아파트 주택재건축정비사업 |
| 대표지번 | 인천시 미추홀구 주안동 1458번지 일원 |
| 정비면적 | 29,056.6m2 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 ( 역사문화특화경관지구) |
| 토지등소유자 | 587명 (조합원 491명) |
| 건축 용적률 | 239.98% |
| 층수 | 최고29층 / 지하3층 (총 8개동) |
| 예상 세대수 | 711세대 (임대포함) |
남광로얄아파트(594세대, 16개동 1980~1981년 준공)는 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 아파트 단지로서, 앞으로 12개동 711세대로 재건축될 예정입니다.
이 구역은 경인고속도로, 문학IC, 도화IC 등이 가까워 차량 접근성이 좋고, 시민공원역(인천2호선)까지 도보로 약 10분 거리에 위치해 있어 지하철과 대중교통 이용이 편리합니다.
인천남부초등학교(인천 상위 64%)가 30m 이내의 거리에 위치하며, 주변에 신축하는 대단지 아파트들이 계속 생겨나고 있기 때문에, 교육환경이 지금보다 더 좋아질 것으로 기대되는 지역입니다. 인하대학교도 가깝습니다.
주변에는 다양한 상업시설, 의료시설, 문화시설 등이 주변에 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 특히 대형마트, 병원, 은행, 시장 등 일상생활에 필요한 시설들이 가까이 위치해 있습니다.
남광로얄아파트는 2011년 12월 19일 정비구역으로 지정되었고, 2019년 6월 4일 조합설립이 인가되었습니다. 그리고 2019년 12월 2일 SK건설로 시공사가 선정되었으며, 2022년 8월 16일 사업시행이 인가됐습니다.
총 711세대 중에서 면적별로 42㎡ 32세대, 46㎡ 94세대, 59㎡ 205세대, 74㎡ 191세대, 84㎡ 189세대가 신축될 것으로 예상됩니다.
2023년 11월 30일 ~ 24년 1월 28일 491명의 조합원들이 평형신청을 진행했고, 일반분양 세대수 정보는 아직 확인되지 않았습니다.
| 전용면적 | 조합원 분양가 |
| 59m2 | 4.25억 |
| 74m2 | 5.02억 |
| 84m2 | 5.66억 |
2) 정비사업 진행단계
| 진행 단계 | 진행 날짜 | Remark |
| 정비구역지정 | 11.12.19 | |
| 추진위원회승인 | 09.06.05 | |
| 조합설립인가 |
19.06.04 | |
| 사업시행인가 |
22.08.16 | |
| 시공자선정 | 19.12.02 | SK건설(SK VIEW) |
| 관리처분인가 | △ | 진행 중 |
| 철거신고 | X | |
| 착공신고 | X | |
| 일반분양승인 | X | |
| 준공인가 | X | |
| 이전고시 | X | |
| 조합해산 | X | |
| 조합청산 | X |
2. 도화1구역
1) 도화1구역 재개발
| 사업구분 | 뉴스테이 재개발 |
| 정비구역 명칭 | 도화1구역 |
| 대표지번 | 인천광역시 미추홀구 도화동372-18일원 |
| 정비면적 | 81,788.8m2 (24,741평) |
| 토지등소유자 | 966명 (조합원 966명) |
| 건축 용적률 | 329.32% |
| 층수 | 최고40층 / 지하4층 (16개 동) |
| 예상 세대수 | 총 2,331세대 조합원분양 966세대 공공지원민간임대 1153세대 공공임대 114세대 보류시설 47세대 오피스텔 51세대 |
도화1구역은 공공지원 민간임대주택 연계형 정비사업인 뉴스테이 재개발 사업입니다. 총 16개동, 지하 4층, 지상 40층, 2,280세대 규모의 대단지를 신축할 예정입니다. 시공사는 대림건설(주), 기업형 임대사업자는 대림AMC입니다.
뉴스테이는 기업형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말하며, 중산층에게 저렴한 임대료로 주택을 공급합니다. 그래서 도화1구역은 일반분양 대신 민간임대로 1153세대를 공급합니다.
조합원분양을 제외한 나머지 세대의 대부분을 공공지원 민간임대 방식으로 공급합니다. 기업형 임대사업자가 해당 조합의 토지(주택)를 일정 부분 매입하여, 공공지원 민간임대 세대로 공급하는 방식입니다.
그래서 도화1구역 뉴스테이는 일반분양 미분양에 대한 부담과 리스크가 없다는 장점이 있지만, 공사비 인상에 따르는 부담은 조합원에게 추가로 전가된다는 단점을 있으니 참고 바랍니다.
| 전용면적 | 조합원 세대수 | 조합원 분양가 |
| 38m2 | 2세대 | 1억 8769만 원 |
| 59m2 | 138세대 | 2억 8600만 원 |
| 74m2 | 407세대 | 3억 3200만 원 |
| 84m2 | 419세대 | 3억 6100만 원 |
도화1구역은 2016년 뉴스테이 사업지로 선정되면서 2022년 3월 관리처분인가를 받았습니다. 현재는 거주민들이 이주(이주율 80% 이상)하는 단계이며, 2024년 말까지 이주가 완료될 것으로 예상됩니다.
2018년 11월 사업시행인가를 받고, 뉴스테이 임대사업자(대림AMC)와 평당 982만원에 주택 매각가격을 협상했지만, 이후 2023년 12월에 1천350만원까지 주택 매각가격을 인상해 뉴스테이 재개발 사업성을 높였다고 합니다.
하지만 최근 원자재 가격상승과 이에 따른 공사비 상승으로 도화1구역 뉴스테이 재개발 사업이 지연될 가능성도 높다고 하니 참고 바랍니다.
도화1구역은 주안IC와 매우 인접해 있어 차량을 통한 접근성이 좋고, 주안역(서울1호선 급행, 인천2호선)과 인접해 있기 때문에 서울 및 다른 지역으로의 접근성이 좋습니다.
주변에는 인천도화초등학교, 제물포여자중학교, 인천남중학교 등이 있습니다. 도화1구역과 더불어 인근 정비사업들도 다수 진행되고 있기 때문에 교육 인프라도 지금보다 더 개선될 것으로 기대됩니다.
인천 지역은 송도, 청라 등 신도시 개발과 더불어 구도심 재개발 사업도 활발히 진행 중입니다. 도화1구역 뉴스테이 재개발 사업도 이러한 인천 지역 개발 흐름 속에서 진행되고 있어, 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
2) 정비사업 진행단계
| 진행 단계 | 진행 날짜 | Remark |
| 정비구역지정 | 09.12.21 | |
| 추진위원회승인 | 07.09.05 | |
| 조합설립인가 |
10.07.09 | |
| 사업시행인가 |
18.11.05 | 임대사업자(대림AMC) |
| 시공자선정 |
22.01.03 | 대림산업(주), e편한세상 |
| 관리처분인가 | 22.03.28 | |
| 철거신고 | △ | 이주 진행 중 |
| 착공신고 | △ | 이주 진행 중 |
| 일반분양승인 | X | |
| 준공인가 | X | |
| 이전고시 | X | |
| 조합해산 | X | |
| 조합청산 | X |
3. 미추8구역
1) 미추8구역 재개발
| 사업구분 | 재개발 |
| 정비구역 명칭 | 미추8재정비촉진구역 (미추한화포레나더샵) |
| 대표지번 | 인천 미추홀구 주안동 1536-17번지 일원 |
| 정비면적 | 118,244m2 (약 35,768평) |
| 토지등소유자 | 678명 (조합원 678명) |
| 건축 용적률 | 293.93% |
| 층수 | 최고40층 / 지하3층 (20개 동) |
| 예상 세대수 | 총 2,825세대 조합원분양 678세대 공공지원민간임대 2067세대 공공임대 52세대 보류시설 28세대 |
미추8구역은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 대규모 뉴스테이 재개발 사업 지역입니다. 이 지역은 총 면적 35,768평에 달하며, 총 2,825세대(지상 40층, 20개동) 아파트 단지로 개발될 예정입니다.
뉴스테이로 진행되기 때문에 일반분양이 없어, 조합원 입주권을 사는 것 말고는 매입할 수 있는 방법이 없으니 참고 바랍니다. 뉴스테이는 처음에 일반분양 대신 공공지원민간임대로 주택을 공급하고, 다시 8년 뒤 일반분양으로 전환됩니다.
2011년 7월 6일 조합설립인가 되었고, 이후 뉴스테이 재개발 방식으로 사업이 진행되면서 2017년 6월 26일 사업시행인가 되었습니다. 2021년 8월 9일 관리처분이 인가되면서 거주민 이주도 끝나고, 현재는 철거작업이 진행 중이라고 합니다.
미추8구역 재개발 사업의 시공사는 (주)포스코건설·(주)한화건설이 참여하고 있으며, 브랜드 이름은 「미추한화포레나더샵」입니다.
미추한화포레나더샵은 2027년 상반기 입주를 목표로 하고 있으며, 조합원 분양가는 전용 59㎡ 2.53억 원, 75㎡ 3.1억 원, 79㎡ 3.25억 원, 84㎡ 3.4억 원 수준입니다.
하지만 뉴스테이 재개발 사업은 일반분양 미분양에 대한 부담과 리스크가 없다는 장점이 있지만, 공사비 인상에 따르는 부담은 조합원에게 추가로 전가된다는 단점을 있으니 참고 바랍니다.
미추8구역 주변에 석바위시장역(인천2호선), 예술회관역(인천1호선)이 있어 교통여건이 매우 좋습니다. 또한, 도보 16~20분 거리에 있는 인천시청역(인천1·2호선)에 GTX-B 노선 정차역이 생길 예정이라, 서울 접근성이 대폭 개선될 예정입니다.
교육시설로는 인천주안남초등학교, 제물포여자중학교, 관교여자중학교, 관교중학교 등이 있습니다. 주변에 다른 대규모 재개발 사업들도 활발히 진행 중이라 해당 지역의 교육환경도 더 개선될 예정입니다.
미추8구역과 가까운 위치에 사랑병원, 홈플러스, 롯데백화점, CGV 등 다양한 생활편의시설이 위치해 있습니다. 주안동 지역이 지속적으로 개발되고 있어, 향후 더욱 풍부한 생활 인프라가 조성될 것으로 기대됩니다.
2) 정비사업 진행단계
| 진행 단계 | 진행 날짜 | Remark |
| 정비구역지정 | 10.05.24 | |
| 추진위원회승인 | O | |
| 조합설립인가 |
11.07.06 | |
| 사업시행인가 |
17.06.26 | |
| 시공자선정 |
O | (주)포스코건설 (주)한화건설 |
| 관리처분인가 | 21.08.09 | |
| 철거신고 | O | 철거작업 중 |
| 착공신고 | △ | |
| 일반분양승인 | △ | |
| 준공인가 | X | |
| 이전고시 | X | |
| 조합해산 | X | |
| 조합청산 | X |
4. 십정5구역
1) 십정5구역 재개발
| 사업구분 | 재개발 |
| 정비구역 명칭 | 십정5구역 |
| 대표지번 | 인천 부평구 십정동 460-22번지 일원 |
| 정비면적 | 94,474m2 (약 28,578평) |
| 토지등소유자 | 1,124명 (조합원 1,124명) |
| 건축 용적률 | 284.15% |
| 층수 | 최고33층 / 지하3층 (23개 동) |
| 예상 세대수 | 총 2,217세대 조합원분양 1,124세대 일반분양(예상) 959세대 보류지 22세대 공공임대 112세대 |
십정5구역 주택재개발정비사업은 인천 부평구 십정동 일대 9만5천㎡ 부지에 2217세대 공동주택 단지로 신축하는 재개발 사업입니다. 노후화된 구도심 지역을 정비하고자 추진되고 있습니다.
시공사는 대림산업, GS건설, 두산건설 컨소시엄이 맡았으며, 브랜드명은 더 퍼스트(The First)입니다. 이 아파트 브랜드는 독특한 건축 디자인과 인테리어가 장점이며, 다양한 편의시설과 커뮤니티 시설을 갖출 것으로 예상됩니다.
2012년 6월 19일 조합설립을 인가받았으며, 2020년 9월 29일 사업시행이 인가되었습니다. 그리고 2022년 11월 29일 관리처분이 인가되었고, 2023년 9월 뉴스테이에서 일반 재개발 사업 방식으로 변경됐습니다.
뉴스테이에서 일반 재개발로 변경된 이유는 사업 진행 과정에서 공사비가 크게 증가했고, 공사비 상승으로 인한 비례율이 대폭 감소했기 때문에, 조합원 분담금이 더 올라 사업성이 악화되어, 일반분양하는 재개발 방식으로 변경했습니다.
조합원 비례율
종후자산평가액(정비사업이 완료된 후 조합이 벌어들인 총 수입금인 일반분양+조합원분양 이익)에서 총 사업비(공사비, 금융비, 보상비 등)를 뺀 금액을 종전자산평가액(구역 내 토지 및 건물 감정평가액)으로 나눈 비율을 말합니다.
재개발·재건축의 사업성을 알려주는 중요한 기준입니다. 100% 이상이면 이익이 나서 사업성이 높은 것이며, 100% 이하면 손해라서 조합원에게 부담으로 돌아가게 됩니다. 그래서 투자자는 비례율이 좋은 지역인지 잘 따져보는 것이 매우 중요합니다.
재개발·재건축 조합원 분담금 계산 방법, 용어 설명
1. 포스팅을 시작하며 재개발·재건축 정비구역의 조합원이라면 얼마를 더 분담해야 신축 아파트를 갖게 되는지가 최대 관심사입니다. 이번 포스팅에서는 재개발·재건축 조합원 분담금 계산 방
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일반분양 방식으로 하게되면, 종후자산평가액을 늘릴 수가 있기 때문에 비례율을 더 올릴 수가 있어, 재개발 사업성이 더 좋아질 수 있습니다. 하지만 미분양의 위험성도 있으니 참고 바랍니다.
하지만 십정5구역은 뉴스테이 사업방식에서 일반 재개발로 전환해도 조합원분양가 자체는 다소 상승할 것으로 예상되기 때문에 조합원 분담금이 일부 올라가는 것은 어쩔 수 없을 것 같습니다.
십정5구역 주변에 동암역(서울1호선), 간석역(서울1호선) 사이에 위치해 있고, 간석오거리역(인천1호선)까지 도보로 이용이 가능하기 때문에 대중교통 이용이 편리합니다.
또한, 2024년 3월 착공한 GTX-B 노선 정차역이 부평역(1호선)과 인천시청역(인천1호선)에 생길 예정입니다. 나중에 GTX-B 노선이 개통되면, 십정5구역에서 서울 중심지까지 환승해서 30~40분대 출퇴근이 가능하게 됩니다.
2) 정비사업 진행단계
| 진행 단계 | 진행 날짜 | Remark |
| 정비구역지정 | O | |
| 추진위원회승인 | O | |
| 조합설립인가 |
12.06.19 | |
| 사업시행인가 |
20.09.29 | |
| 시공자선정 |
O | 대림산업, GS건설, 두산건설 |
| 관리처분인가 | 22.11.29 | 뉴스테이 → 일반 재개발 변경 ( 23년 9월) |
| 철거신고 | △ | 진행 중 |
| 착공신고 | △ | 진행 중 |
| 일반분양승인 | X | |
| 준공인가 | X | |
| 이전고시 | X | |
| 조합해산 | X | |
| 조합청산 | X |
이번 포스팅은 서울특별시, 리치고, 부동산지인, 네이버부동산, 아실, 카카오맵 사이트를 참고하여 작성했습니다.
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